서울서 전세→매매 전환시 3억8421만원 필요…전국 평균 3배

KB부동산, 전국 아파트 매매전환비용 분석
서울·광주·세종·대구, 2년전 대비 비용 늘어나
9.13대책으로 올해부터 전환비용은 하락해
전세시장 안정…'재계약 비용' 부담은 줄었다

서울 전세 거주자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 드는 비용이 전국 평균 대비 3배에 이르는 것으로 나타났다.

9.13대책 영향으로 올해 들어 서울지역 아파트 매매전환비용이 줄어들고 있지만 분양가상한제로 저렴한 가격의 신규 분양 물량이 쏟아질 예정인데다 대출규제로 자금 조달도 쉽지 않아 세입자의 고민이 깊어질 것으로 보인다.

16일 KB부동산에 따르면 올해 하반기 전국 아파트 매매전환비용은 1억2620만원으로 집계됐다. 현재 매매가격 3억6534만원에서 2년전 전세가격인 2억3914만원을 뺀 가격이다. 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 3억8421만원이 필요하다.

아파트 매매전환비용이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 가격을 말한다. 임차 기간이 끝나는 시점에 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 판단할 때 기준이 된다.

서울은 2년 전 대비 아파트 매매전환비용이 크게 올랐다. 서울을 비롯한 광주, 세종, 대구는 2년 전에 전세 재계약보다 집을 구입했더라면 현재보다 ‘내 집 마련’ 부담을 크게 줄일 수 있었다고 판단된다.

2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울 1억1315만원, 광주 934만원, 세종 705만원, 대구 583만원 가량 부담이 오히려 증가했다. 2년 전 대비 서울 아파트 평균 매매가격이 전세가격에 비해 크게 올랐기 때문이다.
지난 9.13대책 이후 아파트값 하락세가 이어지면서 올해 들어 매매전환비용의 추가 비용 부담은 줄어들 전망이다.

올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9.13대책 이후 11월 기준 1억3352만원과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락했기 때문인 것으로 분석된다.

같은 기간 아파트 매매전환비용이 1000만원 이상 감소한 곳은 울산, 부산, 강원이다. 각각 1620만원, 1558만원, 1389만원 감소했다. 수도권은 경기 633만원, 인천 320만원 서울 296만원 순으로 줄었다.

9.13대책 이후 아파트 매매전환비용이 늘어난 곳도 있다. 세종 3832만원, 광주 1435만원, 대전 440만원, 대구 470만원, 전남 105만원 상승했다.

세종의 경우 2년 전 아파트 입주물량이 크게 늘어나면서 매매가격 대비 전세가율이 52.1%로 전국에서 가장 낮았다. 2년 전 세종 아파트 평균 전세가격은 1억3951만원인 반면 매매가격은 2억9953만원의 시세가 형성됐다.

그 외 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다.
다만 매매전환비용이 줄어도 주택담보대출 규제로 자금 확보가 어렵고 주택 공시가격 인상으로 보유세도 늘어나면서 실수요자들이 매매로 전환하기에는 부담이 큰 상황이다.

서울 아파트의 경우 올해 6월 기준 평균 매매가격은 8억1290만원이고, 평균 전세가격 4억6255만원이다.서울지역 전세 세입자가 아파트로 내 집 마련 전환시 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 구입자금은 부족하다.

평균매매가격 8억1290만원에서 LTV 40%를 적용한 3억2516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 4억2869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 꼬박 모아야 하는 것이다. 전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 자금은 더 필요하다.
한편, 올해 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용은 200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울 3387만원, 광주 1934만원, 전남 1192만원 순으로 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다.

반면 울산은 2685만원, 경남은 1812만원, 경북은 1025만원 떨어졌다. 경기는 436만원 줄었다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 14만5000가구의 아파트 입주물량이 연속적으로 진행되면서 매매와 전세가격이 동반 하락 중이다.

이미윤 KB은행 부동산플랫폼부 차장은 “향후 아파트 매매가격이 더 떨어지거나 보합을 유지한다면 전세 재계약을 유지하면서 아파트 분양이나 미분양을 선점해 신규 아파트로 갈아타는 전략도 고려할 만하다”고 말했다.

이 차장은 “분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망”이라며 “분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 ‘전세 선호 현상’으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다”고 지적했다.

【서울=뉴시스】