‘28조 시장’ 알짜배기 NPL(부실채권), 안전하게 투자하려면?

금융감독원의 2015년 말 국내은행 부실채권 현황(잠정)자료에 따르면 지난해 말 기준 국내 은행들의 부실채권 비율은 1.71%로 2012년 1.33%에서 증가하는 추세인 것으로 나타났다. 금액으로는 총 28조원에 달하는 규모다.

부실채권(NPL)이란 3개월 이상 연체되거나 원리금이 정상적으로 상환되지 않는 대출채권을 가리킨다. 경기 불황 속에 국내 가계 부동산 담보 대출 규모도 크게 늘어나 NPL 시장 규모는 당분간 유지될 가능성이 높다.

이에 금융 대기업들이 연이어 NPL 시장에 진출하고 있다. 업계에 따르면 마이애셋자산운용과 KB자산운용이 올해 1분기 전체 시장 물량의 82%를 인수한 것으로 집계됐다. 또 이지스자산운용이 올해 1조원 규모 NPL 투자 전문 블라인드 펀드 조성에 돌입했으며 여기에 연기금 등 기관투자들도 펀드 출자를 검토 중인 것으로 전해졌다.

NPL투자는 은행이 부실채권을 회수하기 위해 법원 경매를 진행한 후 부동산에 설정된 근저당권을 매각할 때 투자자가 근저당권을 매입해 수익을 달성하는 방식으로 이뤄진다. 부실채권을 매입한 일반 투자자들은 부동산 담보 물건이 경매로 매각되면 매각 대금에서 안정적으로 수익을 달성하거나, 법원 경매에 참여해 낙찰 받을 수 있다. 특히 80~90%까지 대출이 되는 질권대출을 활용한 소액투자도 가능하며, 양도소득세가 없어 절세 효과를 누릴 수도 있다.

NPL 투자 시 투자자는 부동산 가격의 변화에 따라 경매낙찰가격을 예측해 그것보다 저렴하게 사올 경우 수익을 달성할 수 있다. 따라서 부동산에 대한 정확한 가치분석이 필수다. 통상 아파트 1순위 근저당채권의 경우에는 실 매입가와 채권최고액의 차액을 수익으로 하는 것이 보편적이다.

NPL 투자가 여러 장점을 가진 것은 사실이지만, 섣부른 투자는 자칫 큰 낭패를 불러올 수 있다. 실제로 업계에 따르면 수익을 낼 가능성이 낮은 NPL을 무차별적으로 매입한 후 ‘높은 수익률’이나 ‘안전한 투자’라는 말로 포장해 일반 투자자들에게 매도하는 피해 사례가 늘고 있다. 이에 따라 전문가들은 투자 이전에 관련 교육 프로그램 등에 참여해 투자 메커니즘을 익히는 것이 중요하다고 조언한다.

이와 관련해 강남에듀 평생교육원은 ‘NPL 실전투자 주말심화반’을 마련하고 39기 교육생을 모집 중이다. ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자이자 부동산학 박사인 성시근 교수가 진행하는 해당 강의는 ▲대위변제 등 8가지투자기법 ▲NPL고수익 활용기법 ▲NPL매입4방식(론 세일/채무인수/ 유입조건부 사후정산/배당조건부 사후정산) 등과 대처방안 ▲배당투자 물건과 유입투자 물건의 매입 핵심 노하우 ▲NPL수익 극대화를 위한 은행 및 법원 서류 체크 리스트 ▲NPL배당금 확보 전략 ▲NPL 실전투자 물건추천 및 분석, NPL 함정분석 등 실전사례를 중심으로 구성된다.

교육은 오는 4월 23일부터 6월 4일까지 매주 토요일 오후 2시~오후 7시 강남구 역삼동 원담빌딩 302호에서 진행된다. 국내 NPL 강의 중 가장 긴 시간 이어지는 이번 강의에서는 NPL투자를 통한 실제 수익률도 공개된다.

성시근 교수는 “NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 맞지만 보이지 않는 수많은 위험들도 많다”며 “특히 권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 속에 숨어 있는 많은 문제을을 단순히 이론적으로만 접근하다가는 실패할 수 있다. 실제 사례별 스터디, 실무전략, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓는 것이 중요하다”고 강조했다.
<본 자료는 해당기관에서 제공한 보도 자료입니다.>
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