강남 재건축 ‘분양가 상한제’ 타격 클듯… 김현미 “민간아파트에도 도입 검토”

서울 중소형 아파트 평균 분양가, 1년새 26% 올라 집값잡기 칼 빼
분양가 상한 적용 요건 완화 나서
후분양 추진 단지도 적용 가능성

8일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 제1차 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관(왼쪽)이 김경욱 국토부 2차관과 답변을 논의하고 있다. 뉴시스

정부가 8일 민간택지 아파트에도 분양가 상한제 적용을 검토하겠다고 밝힌 것은 최근 서울 아파트 가격 상승이 예사롭지 않다는 방증이다. 정부는 강남권 재건축 아파트의 분양가가 오르면서 주변 아파트 시세가 오르고, 다시 신축 아파트 분양가가 높아지는 집값 상승 고리를 분양가 상한제로 끊겠다는 의도다.

8일 통계청 국가통계포털에 따르면 올해 5월 서울 민간 아파트 분양가는 m²당 평균 778만6000원으로, 지난해 같은 달 대비 12.5% 상승했다. 한국감정원 조사 기준으로 서울 아파트 값이 지난해 5월부터 올해 5월까지 1.96% 오른 것과 비교해 큰 폭으로 상승한 것이다. 인기가 높은 중소형 주택(60m² 초과 85m² 이하)의 경우 서울 지역 평균 분양가는 833만6000원으로 전년 대비 25.7%나 상승했다.

관심은 앞으로 개정될 주택법 시행령이다. 현행 시행령상으로는 민간택지에 분양가 상한제를 적용하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중 △최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등의 조건을 충족해야 한다. 분양가 상한제가 적용되는 기준 시점은 △일반 주택(아파트)은 입주자 모집공고 △재개발·재건축 사업 주택은 관리처분계획 인가로 규정하고 있다.

국토교통부 관계자는 “그동안 요건이 까다로워 유명무실했던 분양가 상한제를 집값 안정의 주요 방안으로 보고 시행령 개정을 검토하겠다는 것”이라며 “개정한다면 분양가 상한제 적용 요건과 적용 시점을 한꺼번에 개정할 것”이라고 밝혔다.

적용 요건은 △물가상승률 기준을 현행 2배보다 완화해 대상을 늘리는 방안 △평균 분양가 상승률을 집계하는 기간을 현행보다 늘리거나 해당 기준 자체를 없애는 방안 등이 시장에서 거론된다. 적용 시점은 재개발·재건축의 경우 현재 관리처분계획 인가에서 입주자 모집공고 시점으로 최소 1∼2년 늦추는 방안 등이 거론된다. 적용 시점이 이렇게 늦춰지면 이미 관리처분을 받은 서울 강남구의 상아2차, 서초구의 원베일리·반포주공1단지 아파트 등도 분양가 상한제 대상이 될 수 있다.

분양가 상한제 확대는 9·13부동산대책 이후 강화된 대출 규제에 버금가는 강력한 규제책이다. 특히 후분양제를 도입해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피해 가려던 강남권 재건축 사업도 타격을 입을 가능성이 높다. 분양가 상한제로 분양가가 낮아지면 일반분양을 통해 수익금을 얻어 사업을 추진하는 재건축·재개발은 사업 추진 자체가 어려워질 수 있다. 업계에서는 상한제가 적용되면 강남권의 재건축 단지 분양가가 HUG가 요구하는 3.3m²당 4500만 원대에 비해 크게 낮아질 것으로 보고 있다.

민간택지 아파트에 상한제를 도입하는 것과 관련해 전문가들 사이에서는 찬반 의견이 엇갈린다. 경제정의실천시민연합 등 시민단체는 상한제 도입으로 새 아파트 분양가가 낮아져 집값 안정에 기여할 것으로 평가했다. 반면 정부의 지나친 시장 개입으로 재건축, 재개발이 중단돼 주택 공급이 부족해지는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “일시적으로는 분양가가 안정될 수 있지만 장기적으로는 사업을 지연시키거나 포기하는 사업자가 늘어나면서 공급이 줄어들 가능성이 크다”고 말했다.

이새샘 iamsam@donga.com·유원모 기자