달라진 대출규제 문답풀이

직장 있는 부산에 집 사려는데… 기존 서울 집 담보대출 되나
실거주 증명하는 영수증 등 제출하면 가능
강북 집 있지만 몇년만 대치동 살고싶어… 전세자금 대출 되나
부부합산 年소득 1억원 넘으면 대출 안돼

“예비 신랑 명의로 집이 있는데 결혼을 앞두고 서울에 집을 새로 사려고 합니다. 대출이 가능할까요?” “이번 대책으로 대출이 갑자기 막혔는데 다른 방법이 없을까요?”

정부가 9·13부동산대책의 초강력 대출 규제를 유예기간 없이 14일부터 전격 시행하면서 은행과 부동산 중개업소에는 대출 수요자들의 문의가 잇따르고 있다. 인터넷 재테크 카페에도 대출 상담을 요구하는 글이 실시간으로 줄줄이 올라온다. 소비자들이 궁금해하는 대출 규제 내용을 문답으로 정리했다.

Q. 서울에 집이 있는데 최근 부산으로 직장을 옮겼다. 부산에서 집을 추가로 사면 대출을 못 받나.

A. 1주택 보유자는 서울, 부산 해운대구 같은 ‘규제지역’(투기지역 투기과열지구 조정대상지역)에서 집을 살 때 원칙적으론 주택담보대출을 받을 수 없다. 하지만 투자 목적이 아니라 실제 거주하기 위해 부산에서 집을 구입한다는 사실을 은행에 명확히 입증하면 대출을 받을 수 있다. 서울과 부산 집에서 쓴 아파트 관리비, 가스비 등을 본인이나 가족 명의로 지출한 영수증처럼 은행에서 요구하는 서류를 제출하면 은행 심사를 거쳐 대출 여부가 결정된다.

Q. 1주택자여도 규제지역에서 집을 살 때 대출을 받을 수 있는 사례가 더 있다고 들었다.

A. 대출이 허용되는 예외 사례들이 있다. 이사를 간 집에 실제로 거주할 사람, 결혼이나 60세 이상 부모 봉양을 위해 새집을 사야 하는 사람 등이다. 이때 기존 주택을 2년 안에 판다는 조건이 붙는다. 또 부모와 같이 살던 무주택자 자녀가 분가할 때는 부모 명의의 기존 주택을 팔지 않고 새집을 살 수 있다. 다만, 자녀가 새집을 산 뒤엔 가구 분리를 해야 한다. 이런 예외 사례들은 각 은행들이 자체 규정에 따라 심사를 거쳐 정할 방침이다.

Q. 고가주택은 무주택자여도 투자 목적으로 대출을 못 받던데 고가주택 기준이 뭔가.

A. 규제지역 내 ‘공시가격 9억 원’을 초과하는 주택이 대상이다. 통상 아파트는 실거래 가격의 60∼70% 수준으로 공시가격이 책정된다. 따라서 시세 13억 원이 넘는 아파트가 대출 규제를 받을 것으로 보인다. 8월 현재 서울에서 매매가 13억 원을 웃도는 아파트는 20여만 채. 이 중 80%가 강남 3개 구에 몰려 있다. 무주택자라도 이런 고가주택을 구입한 뒤 2년 이내에 입주해야 대출을 받을 수 있다. 1주택 가구는 2년 안에 기존 집을 팔아야 대출이 가능하다.

Q. 서울 강남구 대치동에 전셋집을 얻으려고 한다. 이제 전세자금 대출을 전혀 못 받나.

A. 집이 없는 무주택자라면 지금처럼 문제없이 전세대출을 받을 수 있다. 하지만 집을 한 채 이상 가진 사람은 10월부터 사정이 달라진다. 1주택자는 부부 합산 연소득이 1억 원을 초과하면 이제 전세대출을 받을 수 없다. 서울 강북에 집을 한 채 갖고 있지만 전세대출을 받아 교육 여건이 좋은 강남으로 전셋집을 얻어 가는 게 불가능해진 것이다. 2주택 이상을 소유한 다주택자도 마찬가지다. 이런 사람들은 이자가 더 높은 신용대출을 알아보거나 전세 대신 월세를 찾아야 할 것으로 보인다.

Q. 1주택자인데 전세대출이 있다. 곧 대출 만기가 돌아오는데 만기 연장이 가능한가.

A. 이미 전세대출을 받은 사람은 현재 조건 그대로 만기를 연장할 수 있다. 기존 대출자는 1주택자더라도 부부 합산 연소득이 1억 원을 넘지 않아야 전세대출이 가능하다는 조건이 적용되지 않는다. 2주택자도 두 채 중 한 채를 2년 안에 처분하는 조건으로 기존 전세대출 만기를 연장할 수 있다.

Q. 지방에 사는 은퇴자인데 생활자금 용도로 대출받고 싶다. 대출 규제를 받나.

A. 그렇다. 기존 집을 담보로 생활자금 목적의 대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제는 지역을 구분하지 않고 전국에 적용된다. ‘규제지역’이 아니어도 2주택 이상 가구에 LTV, DTI 기준이 강화된 것이다. 주택 구입을 위한 대출을 받을 때 강화된 규제만 ‘규제지역’에서 시행된다.

Q. 분양권도 주택으로 간주돼 대출 규제를 받나.

A. 그렇다. 분양권만 하나 갖고 있어도 1주택자가 된다. 이 사람이 분양받은 아파트 외에 새집을 살 때 대출을 받으려면 나중에 새집에 실제로 거주해야 한다. 아울러 기존 분양권은 2년 내에 처분해야만 한다.

Q. 임대사업을 하기 위해 새로 집을 짓는 사람도 대출받을 때 ‘LTV 40%’ 적용 대상인가.

A. 이미 지어진 집을 담보로 임대사업자 대출을 받을 때만 LTV 40%를 적용받는다. 새로 건축하는 집을 담보로 임대업 대출을 받을 때는 종전처럼 LTV 규제 없이 가능하다. 이런 사람들은 투기 수요가 아니라 신규 주택 공급을 늘리는 임대사업자로 본 것이다. 또 임대사업자의 LTV 규제는 투기지역, 투기과열지구에서만 적용된다.

Q. 이미 임대사업자 대출을 받아 임대업을 하고 있다. 만기 연장 때 LTV 규제를 받나.

A. 아니다. 기존 임대업 대출자는 LTV 규제를 적용받지 않고 만기 연장을 할 수 있다.

조은아 기자 achim@donga.com