정보사령부 이전 방배·서초동 뜨나

서울 서초구 방배동과 서초동이 지역개발에 대한 기대감으로 한껏 들뜨고 있다. 서울시 강남의 주요 간선축인 테헤란로에 이어진 서초로는 죽 뻗어나가지 못하고 대법원을 지나 곧 국군정보사령부의 위용에 막혀 우회하여 방배역으로 연결된다. 따라서 방배동과 서초동 일부 지역은 관내에서도 상대적으로 더딘 변화를 보이는 곳이었다. 지역 주민들에게 정보사령부 이전 소식은 묵었던 체증이 한꺼번에 내려가는 시원한 발표였다.

도보권 내 지하철 7호선 내방역, 2호선 서초역이 있으며, 강남의 허파 역할을 하는 17만여 평의 서리풀공원을 비롯해 각종 편의시설 및 문화시설이 인근에 위치하여 고급 주택지로 손색이 없는 이곳은 관통 도로 개설과 서초동 1498번지, 1541번지 일대 꽃마을 개발 소식과 함께 앞으로 생길 개발 효과와 기대 이익으로 한껏 달아오르고 있다.

투자자들은 이미 알고 있었다?

연초부터 달궈진 부동산 시장은 정부의 적극적인 개입으로 한풀 꺾이는 모습이지만 사실 새로운 투자처를 찾아 분주히 움직이고 있었다. 한동안 시중의 여유자금을 흡수하던 오피스텔, 주상복합 아파트 등의 수익용 부동산 상품은 그 수요를 초과하는 물량 공급에 대한 우려로 투자 중심에서 다소 비껴나는 모습이다. 대신 토지시장이 그 수요를 대체하고 있는 상황이다. 그중 일부는 발빠르게 언젠가는 개발될 것이 확실한 방배동, 서초동 일대 잊혀진 재료에 관심을 가졌던 것으로 보인다.

사실 이번 정보사령부 이전 발표는 이미 새로운 것이 아니다. 아는 사람은 다 알고 있었던 사실로 몇 차례 관련 보도가 있었으며, 78년 이미 도시계획시설상 도로로 지정되어 있었다. 다만 투자자 입장에서는 계획 발표가 아니라 실제적으로 투자에 대한 반사이익을 얻을 수 있는 시점이 언제인가 하는 것에 보다 많은 관심을 가지고 있었던 상태였다.

방배동 일대 토지가격이 심상치 않다

주지하고 있는 사실이지만, 전통적 고급 주택지인 방배동 일대는 정보사령부 이전 발표 전부터 개발에 대한 변화는 감지되었다. 방배4동 지역을 중심으로 불기 시작한 개발 붐은 사실상 정보사령부 이전 발표로 최고조에 달한 것으로 보인다. 개발 가능한 단독주택 등은 그 가격이 이미 천정부지인 상태다. 올 초 이 지역의 단독주택 거래 시세는 평당 1000만원 내외를 형성하고 있었으나, 지금은 토지주가 부르는 것이 값이다. 인근 중개업자에 따르면 토지 평당 1500만원은 평균이고, 심지어는 2000만원을 호가하고 있는 상태라고 한다.

수요가 있으면 공급은 있게 마련이다. 개발에 대한 기대로 고급 빌라에 대한 수요가 늘자 건설회사는 상대적으로 저평가받았던 방배1동 지역으로 눈을 돌리고 있는 상황이다. 낙후된 다세대주택 등은 재건축 붐에 힘입어 대우, LG, 대림아파트 등 대형 고급아파트 단지로 변모함에 따라 방배4동의 고급 주택 수요를 대체할 수 있는 지역으로 떠오르게 되었다.

투자자, 지금 투자해도 늦지 않나?

사실 건설회사는 이미 오를 대로 오른 토지가격으로 인한 과중한 원가부담으로 앞으로의 사업 진행 여부에 대한 심각한 고민에 빠져 있다. 팔릴 수 있는 분양가격은 정해져 있는데 토지가격은 한없이 올라 수지타산이 맞지 않기 때문이다. 많은 건설회사는 토지가격 상승에 따라 초기 투자비용을 최소화할 수 있는 새로운 개발 방법을 찾고 있다. 예를 들면 토지주는 땅을 대고 건설회사는 공사를 하여 사업이익을 나누는 지주 공동사업 방법, 동호인 모집 방식을 통한 개발사업을 통하여 토지주에게 개발이익을 돌려주고 대신 도급 공사를 수주하는 방법 등, 나름대로의 대응방안 모색에 바쁜 모습이다.

투자자 입장에서는 섣불리 뛰어들기엔 다소 시기가 적절치 않아 보인다. 이미 정보사령부 이전이라는 개발 재료에 대한 가격 반영이 이루어져 사실상 단순 투자로 인한 양도차익 실현은 어렵기 때문이다. 하지만 틈새는 있다. 2005년 말경에야 정보사 이전이 완료된다고 한다. 조급한 투자 마인드를 가지기보다는, ‘우량주’는 때가 되면 오를 것이라고 믿는 여유를 가진다면 방배동 지역에 관심을 가져도 좋을 듯하다. 또한 주택상품 외에 업무시설, 상업시설에 대한 선투자는 2005년 후에 한 번 더 각광받을 것으로 보여 지금 투자를 신중히 검토할 만하다.