집값, 더 오를까 떨어질까

최근 부동산 과열에 대한 논란이 치열하다. 올 연말을 고비로 하향 안정 가능성을 제기하는 전문가가 있는가 하면, 추가 상승 가능성을 점치는 전문가도 있다. 이러다보니 집을 사려는 사람이나 팔려는 사람 모두 고민하지 않을 수 없다. 어느 쪽 주장이 맞는지 양쪽 견해를 들어보자.

추가상승론

통화론자 밀턴 프리드먼은 한 논문에서 “뭐니뭐니 해도 머니(money)가 중요하다”고 말한 바 있다. 이에 대립하는 케인스학파 로버트 숄즈(MIT)는 밀턴의 논문을 이렇게 평했다. “밀턴에게는 세상 모든 게 돈으로만 보이는 모양이지. 내겐 세상 모든 게 섹스로만 보여. 하지만 난 그걸 마음속에만 품고 있을 뿐 밀턴처럼 논문에 쓰지는 않아.”

필자는 케인스를 재테크에 밝은 경제학자로 본다. 투자로 떼돈을 벌어 진짜로 경제학을 아는 걸 증명했기 때문이다. 그렇지만 통화 논쟁에서만은 돈의 힘을 증명하고 화폐수량설에 새 생명을 불어넣은 밀턴 프리드먼의 손을 들어주고 싶다.

통화론자 입장에서 본다면 올해 자산가격(주식, 부동산)은 심상치 않다. 통화량을 보자. 총통화(M2)가 97년 말 203조원이었는데 2002년 1월 말 현재 467조원이다. 4년 사이에 2배 반 이상 늘어났다. 통화 당국자는 경기 활성화를 위해 상당히 많은 돈을 방출한 것이다. 지난 2년간 은행들은 대출을 늘리기 위해 온갖 힘을 다 썼다. 그럼에도 경제는 활성화되지 않았고 돈도 돌지 않았다. 이렇게 부동화한 돈이 작년 하반기부터 목표물을 발견한 것처럼 보인다. 바로 부동산과 주식이 그것이다.

부동자금의 움직임은 빨라질 것으로 보인다. 그동안 경제 회복을 위해 과도하게 뿌려놓은 연료(통화량)가 별로 힘을 발휘하지 못하다가 최근 경기회복 불씨가 지펴지자 불바다로 번질 가능성도 있다. 필자는 심리가 소비와 투자를 결정한다는 케인스의 주장을 믿는다. 투자 심리가 서서히 살아나면서 경제가 급속도로 회복되고 그동안 뿌려진 연료 때문에 부동산과 주가가 상승할 것으로 보인다.

올 한 해는 특히 부동산 가격이 심상치 않아 걱정스럽다. 91년 7월 서울 아파트 평당 평균 매매가는 700만원, 그해 총통화량(M2)은 73조원이었다. 2002년 1월 현재 서울 아파트 평당 평균 매매가는 730만원, 총통화량(M2)은 467조원이다. 통화량이 6.4배 늘었는데 실물 가치를 반영하는 아파트 가격은 겨우 옛날 가격을 넘어섰을 뿐이다. 게다가 전국 아파트 평당 가격은 91년 587만원이었으나 지금은 412만원으로 주저앉았다. 이러한 점을 감안하면 향후에도 부동산 상승세는 이어질 것으로 예상된다. 만약 부동산 가격이 향후에도 속등세를 이어간다면 금융정책이 긴축으로 돌아서야 하는데, 그렇게 되면 주가 상승의 발목을 잡지 않을까 우려된다.

이 시점에서 개인적인 우려와 바람은 이렇다. 무주택자가 계속 오르는 집값을 망연자실 쳐다보거나 유주택자가 성급히 집을 팔고 오르는 집값을 한탄하면서 쳐다보는 일이 없어야 한다는 것이다.