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[권말부록] 2000년 마이더스 부동산투자 2000년 부동산 투자 실전 노하우 25 이제 워밍업을 끝내고 '실전'으로 들어가자. 높은 수익을 올리려면 언제 어디에 어떻게 투자해야 할까. 지역과 종목, 투자형태별 '알짜' 투자전략을 소개한다.이문숙 LMS 부동산컨설팅 대표
분 양가 자율화와 주택경기 회복으로 신규 분양 아파트에 대한 관심이 더욱 커지고 있다. IMF 이후 신규 아파트 공급물량은 크게 줄어든 반면 실물경기 회복으로 신규 아파트 청약 수요는 크게 늘어 분양가가 계속 높아지고 있다. 입지여건이 좋은 지역은 분양가가 계속 올라 입주시점인 2∼3년 뒤에는 평균 30% 이상의 분양가 차익을 기대할 수 있을 것으로 보인다. 최근의 분양가 인상추세를 감안하면 신규 아파트는 분양받는 시점이 이르면 이를수록 유리하다. 현재 민간 건설업체가 분양하는 아파트는 분양가가 자율화됐는데도 지역별 입지여건에 따라 눈에 띌 정도로 다르게 정해지지는 않고 있다. 때문에 향후 분양가 인상 폭이 커질 지역이 많다. 분양가 자율화 이후에는 어느 지역의 아파트를 선택하느냐에 따라 투자수익률 편차가 크므로 조급하게 청약통장을 사용하기보다는 교통 상권 환경 등의 주거편의성이 높고 향후 가격 인상 폭이 커질 지역을 고르는 것이 중요하다.
서울의 강남 서초 송파 용산 마포 중구 성동구 등과 3000가구 이상의 수도권 대규모 택지개발지구 등은 입주 후 가격상승률이 높고 분양가 인상폭이 커서 앞으로도 1∼2년 간은 분양가 차익이 보장될 것으로 보인다. 특히 분양가 자율화 대상이 아닌 주공·시영 아파트 가운데 입지여건이 좋은 곳, 수도권 중에서도 고양 용인 김포 남양주 구리 등 교통망 개발이 가속화되고 대규모 택지개발사업이 진행중인 곳은 분양가 인상 전망이 밝다. 역세권 아파트도 주목할 만하다. 기존 지하철역이 경유하는 지역보다 앞으로 개통될 6, 7, 8호선 잔여구간 주변을 눈여겨볼 필요가 있다. 지하철역 공사기간에는 체증과 소음 때문에 집값이 약세를 보이지만, 역만 개통되면 매매가와 전세가가 함께 상승하므로 손해볼 염려가 없다. 특히 환승역이 되는 지역은 교통이 편리하고 역세상권이 개발돼 임대사업을 하기도 좋고 투자가치도 높은 곳이 많다. 2000년 7월부터 11월 사이에 개통예정인 6호선(봉화산역-상월곡역)의 경우 국철과 만나는 석계역세권, 5·6호선 환승역인 공덕역, 한강 조망이 가능한 효창공원역 부근 아파트, 수색역 부근 재개발 아파트, 2·6호선 환승역인 합정역 부근 등이 가장 유망하다. 석계역 부근에서는 한진·한화·그랑빌아파트, 도보 10분 거리에 있는 두산·현대 아파트가 역세권 프리미엄을 누릴 것으로 보인다. 6호선 출발지인 봉화산역 부근 두산·대림 아파트, 2001년 3월 입주예정인 상월곡역 부근 1591세대 규모의 동아아파트 등도 주목할 만하다. 도심권인 대흥역 앞에 99년 말 입주하는 태영 아파트, 99년 10월부터 입주를 시작한 공덕역 주변의 공덕 2지구 삼성아파트, 효창공원역에서 도보 7분 거리인 산천동 삼성아파트 등도 유망지역으로 꼽힌다. 강남지역을 동서로 연결하는 7호선 역세권 중에서는 임대수요가 풍부한 광명역 부근 주공아파트 및 신규 입주 아파트, 2·6호선 환승역인 대림역 부근, 도심권과 가까운 장승백이역 부근, 사당역세권과 연계되는 이수역 주변 아파트의 가격상승폭이 클 것으로 예상된다. 광명역에서 3분 거리에 있는 1633가구 규모의 한진타운, 대림역 주변 럭키아파트, 장승백이역 부근 신동아아파트, 보라매역 부근 보라매타운, 남구로역 인근 두산아파트, 신대방역 주변 보라매삼성아파트, 만성역 부근의 대림아파트, 99년 10∼12월에 입주하는 삼호그린아파트와 사당LG아파트, 반포역 부근의 현대훼밀리아파트와 한신21차아파트를 권할 만하다. 8호선 구간에서는 강동구청역 인근의 현대 청구 삼성 등 대단위 아파트단지, 강남과 접근성을 높여줄 가락시장역 단대오거리역 산성역 암사역 부근, 5호선 환승역이 되는 천호역 부근 등이 임대주택사업지로서 각광받을 곳이다.
청 약예금 청약저축 청약부금 등 청약통장을 통해 당첨받은 아파트의 입주권을 분양권 또는 당첨권이라고 한다. 과거에는 아파트를 당첨받으면 민영주택은 입주후 60일, 국민주택은 최소 6개월의 전매금지 기간이 있어 분양권의 합법적인 거래가 쉽지 않았다. 그러나 지난 3월부터는 아파트를 분양받아 계약금을 치른 사람은 자유롭게 분양권을 매매할 수 있다. 다른 사람이 분양받은 아파트의 분양권을 사서 새 아파트를 구입하면 인기지역 아파트도 청약통장 없이 매입할 수 있고, 오르지 않은 종전 분양가 수준에 아파트를 살 수 있어 경제적이다. 입주시기를 선택할 수 있다는 것도 장점이다. 하지만 단점도 있다. 인기지역의 아파트 분양권은 대부분 프리미엄이 너무 높아 기존 아파트 시세를 웃도는 곳이 많기 때문에 손해를 보기도 한다. 중개업소들이 바람을 넣어 분양초기에는 높은 프리미엄이 붙었다가 얼마 안 가 값이 큰 폭으로 떨어지는 곳도 많다. 분양권 전매로 새 아파트를 살 때는 오히려 프리미엄이 안정되는 입주 6개월∼1년 전에 사는 것이 유리하다. 이 무렵에는 아파트단지 주변 상권 및 주거여건에 따라 정상적인 시세가 형성되므로 큰 위험부담 없이 분양권을 사들일 수 있다. 분양권을 매입할 때 주의해야 할 점은 다음과 같다. ▲분양가와 프리미엄을 합한 금액이 인근 아파트 시세를 웃돌지 않아야 한다. ▲분양권 전매로 아파트를 살 경우 ‘최초 취득’으로 인정되지 않아 신규 아파트 청약이나 미분양 아파트 매입시 적용되는 세제감면혜택(취득세 등록세 양도소득세 등)이 없으므로 일반 분양과 경제성을 비교한다. ▲건설업체의 부도로 입주시기가 지연된 아파트가 많으므로 반드시 입주시기를 확인한다. ▲최초로 분양받은 사람이 중도금을 연체한 사실이 없는지 확인한다. 최초 분양자가 연체한 상태에서 중도금을 냈다면 잔금 정산 때 문제가 생길 수 있으므로 계약서를 작성할 때 책임 여부를 특약사항으로 명시하는 것이 좋다. 또한 분양권을 파는 사람도 신경 써야 할 부분들이 있다. ▲분양권을 팔 때 양도차익이 있으면 양도소득세를 낸다(양도차익=양도가액-취득가액- 필요공제-연간 250만원의 양도소득 공제). 양도소득세율은 보유기간이 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 20∼40%이다. ▲연체료를 무는 것보다는 원가(분양가)에라도 파는 게 낫다. 연체료가 시중금리보다 3∼5% 높기 때문에 대금납부 능력이 없어 연체가 불가피하다면 분양가보다 싸게라도 파는 게 경제적이다. ▲여러 중개업소와 매체에 분양권 매각을 의뢰하는 것이 유리하다. 분양권 프리미엄은 천차만별이므로 다수의 중개업소와 지역신문, 통신망 등을 이용해야 가장 유리한 조건으로 팔 수 있다.
청 약 1∼3순위에서 미달된 미분양 아파트는 선착순 수의계약으로 분양되기 때문에 기존 아파트를 사는 것과 같이 계약금만 있으면 마음에 드는 지역과 동·호수를 선택할 수 있다. 청약통장 없이 새 아파트를 장만할 수 있는 미분양 아파트는 몇 가지 장점이 있다. 첫째는 대출통장이 없어도 주택구입자금 융자가 수월하다는 점이다. 전용면적 18평 이하는 1600만∼2500만원까지, 전용면적 18평 초과∼25.7평 이하는 3000만원까지 중도금을 대출받을 수 있다. 또 업체에 따라 분양률을 높이기 위해 추가 융자를 알선하므로 분양대금의 50% 정도만 있으면 도전해볼 만하다. 둘째는 세제혜택이 많다는 점. 99년 12월 안에 전용면적 25.7평 이하의 미분양 아파트를 매입하면 5년 이내 팔 경우 양도소득세가 100% 면제되고, 1주택 소유자의 경우 1년만 보유했다 팔아도 양도소득세가 100% 비과세된다. 셋째는 분양가가 자율화되면서 분양가가 대체로 오르고 있기 때문에 최초 분양 당시의 분양가로 구입할 수 있는 미분양 아파트를 사면 입주 후 적정 시세차익을 확보할 수 있다. 물론 미분양 아파트에는 미분양될 만한 이유가 있는 경우가 많다. 서울지역의 경우 동수가 1∼2개밖에 되지 않아 단지내 상가나 생활편의시설이 부족하거나 교통여건이 나쁜 경우가 대부분이다. 그러나 경기도권은 사정이 좀 다르다. 대규모 택지개발지구에서는 한꺼번에 분양·입주 물량이 많아 일시적인 공급과잉 상태가 지속되면서 미분양이 나는 경우가 많지만, 입주 후 주거여건이 갖춰지면 다시 가격이 오른다. 미분양 아파트를 고를 때는 반드시 점검해야 할 사항이 있다. 첫째는 교통여건이다. 지하철망이 미치지 못하는 곳이 많고, 입주 인구에 비해 도로망이 태부족이라 도심을 오갈 때 직선거리에 비해 시간이 오래 걸리는 곳이 많다. 현장답사를 통해 교통사정을 꼼꼼히 살펴야 한다. 둘째는 융자조건이다. 건설업체가 알선하는 융자는 상환기간이 짧고, 이자가 비싸므로 상환 능력을 감안해 무리하지 않는 것이 좋다.
주 상복합형 대형 아파트에 대한 건축규제와 평형 규제가 풀려 앞으로 초고층·초대형 아파트 시대가 열릴 전망이다. 더욱이 분양가 자율화로 평당 1500만∼2000만원에 분양되는 아파트가 쏟아지고 있기 때문에 앞으로 대형·고급 아파트의 분양가 인상폭이 커 입지여건이 좋은 지역이라면 분양가 차익을 기대할 수 있다. 상복합빌딩내 아파트의 가구당 평균 전용면적은 45.5평 이하로 제한되어 왔지만, 99년 11월부터 전용면적 제한이 없어졌고, 층고도 최고 40층까지 지을 수 있게 됐다. 최근 고급주택에 대한 세제가 강화돼 시장이 위축되긴 했지만, 입지여건이 좋은 곳은 희소가치가 커 향후 자산가치가 커질 전망이다. 최근 분양되고 있는 주상복합형 대형·고급 아파트는 몇 가지 장점이 있다. 대부분 역세권에 위치해 교통이 편리하다는 점, 호텔식 부대시설과 서비스가 제공돼 주거편의성이 높다는 점, 철골조로 건축돼 내부구조 변경이 가능하므로 유행에 따라 탄력적으로 변형할 수 있다는 점, 주문형 설계로 개인의 취향과 개성을 살릴 수 있다는 점 등이다. 강남권이나 도심권의 대형·고급 주택은 외국인 임대주택으로 활용할 수도 있어 일석이조의 효과가 있다. 하지만 지역적으로 고급아파트 수요층이 한정되어 있어 중·소형 아파트에 비해 환금성이 떨어지고, 전용면적 비율이 일반 아파트보다 낮아 실질 평당 분양가가 비싼 경우도 많다. 또한 고급주택으로 분류돼 재산세나 양도소득세 부담이 상대적으로 크므로 평형 선택과 향후 양도소득세에 대한 부담을 감수해야 한다. 취득세의 경우 전용면적 50평 초과∼74평 미만은 종전 취득세율이 2%였으나 4%로 조정할 방침이고, 74평 초과 주택은 10%로 높일 예정이다(최근 다시 철회 방침 발표). 양도소득세도 전용면적 50평 이상으로 실거래가가 6억원 이상이면 고급주택으로 간주, 양도차익의 최고 40%까지 양도소득세가 과세된다. 따라서 전용면적 50평 이하(분양면적으로 약 60평 이하)의 아파트를 고르는 것이 유리하다. 주상복합형 대형·고급 아파트는 수요가 한정되어 있으므로 몇 가지 꼭 점검해야 할 대목이 있다. ▲지역선택을 잘해야 한다. 고급 아파트 수요가 있는 강남권이나 도심권 중 자연환경 쾌적도가 좋은 지역을 선택한다. ▲고층의 고급 아파트일수록 조망권과 집값이 비례하므로 가능한 한 조망권이 좋은 고층을 선택한다. ▲유행에 민감한 아파트이므로 가변형 설계로 유행에 따라 구조변경이 가능한 아파트의 선호도가 높다. ▲수요층의 브랜드 선호도가 높으므로 지명도가 높은 건설업체의 아파트를 선택한다. ▲‘원 스톱 리빙’이 가능하도록 건물 내 부대시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있는지 비교한 후 선택한다.
사 이버 아파트에는 ‘사이버 프리미엄’이 붙어 인근 아파트보다 높은 프리미엄이 붙을 것으로 전망된다. 정보통신부는 일정 기준 이상의 구내 정보통신 설비를 갖춘 건물을 ‘초고속 정보통신 건물’로 인증, 등급을 부여한다. 1등급은 데이터 전송속도가 초당 100메가비트 이상이며, 2등급은 16메가비트, 3등급은 1메가비트 이상이다. 정해진 배선(UTP 케이블)을 사용하지는 않았지만 모뎀 등을 깔아 초당 1.5메가비트 이상의 통신서비스 환경을 갖추면 준 3등급이 부여된다. 초고속 정보통신아파트로 인증받으면 해당 등급의 인증마크와 인증명판을 아파트단지에 부착할 수 있다. 준공 예정인 주거단지 중에서 정보통신건물로 인증받아 필증을 교부받은 건물은 모두 8곳. (주)부영이 서울시 양천구 목동에 짓고 있는 W그린타운이 가장 먼저 인증을 취득했다. 삼성물산은 옥수동 돈암동 청담동 아파트에서 모두 준 3등급을 따냈다. 정보통신부는 주택건설업체들의 분양을 돕기 위해 완공 전의 건물에 예비인증을 부여한다. 예비인증은 설계도면을 기준으로 하기 때문에 준공 후 시공상태에 따라 최종 심사에서 인증 여부와 인증등급이 달라질 수 있다. 예비인증을 받은 곳은 9월말 현재 52곳으로 삼성은 서울 서초동에 짓고 있는 고급 아파트인 가든 스위트에서 유일하게 예비인증 1등급을 따냈다. 대우트럼프월드 등 45곳은 예비 2등급을 받았으며, 한라 비발디아파트 등 6곳은 예비 3등급을 받았다. 예비인증과 본증을 합해 대림산업이 12곳, 삼성물산과 대우건설이 각각 7곳에서 등급을 따냈다. 아파트 관리에 사이버 시스템이 도입되고 있다. 현대건설이 보안관리 전문업체인 범아종합 경비와 손잡고 새롭게 선보이고 있는 ‘사이버 라이프 시스템’은 인터넷을 통해 무인경비가 가능한 게 특징. 아파트 실내에 화상감시카메라가 설치돼 외출시에도 밖에서 집안 상황을 확인할 수 있고, 입주자의 요청에 따라 관제소에서 한눈에 파악할 수도 있다. 아파트 거실엔 열선감지기가, 베란다엔 적외선 감지기가 설치돼 외부인의 침입을 감시한다. 이 시스템은 2003년 입주하는 부산시 거제동 현대아파트에 적용된다. 고속통신망과 사이버 라이프 시스템은 아파트 입주민들에게 생활정보를 제공하는 수단으로도 활용된다. 아파트별 홈페이지를 구축, 상가정보, 날씨정보, 반상회소식 등의 생활정보를 제공받을 수 있다. 초고속 정보통신망을 통해 이런 시스템이 가능한 아파트단지는 주거가치가 높아져 아파트시장에서도 그만큼 차별화되는 양상이 나타날 것이다.
무 주택 세대주 20인 이상이면 주택조합을 결성할 수 있고, 주택조합을 통해 공동으로 토지를 매입하고 주택을 건설할 수 있어 분양가 자율화 이후 조합주택이 새로운 투자대상으로 각광받고 있다. 일반 분양 아파트는 시세에 따라 분양가가 결정되지만, 조합주택은 건설원가에 공급되므로 확실한 시세 차익을 보장할 수 있다. 과거에는 조합주택 조합원이 되려면 1년 이상 무주택자로 동일 지역 1년 이상 거주, 부양가족이 있는 세대주라는 조건이 붙었다. 그러나 이제는 부양가족이 없거나 동일 지역 거주자가 아니라도 무주택 세대주라는 조건만 갖추면 누구나 조합원이 될 수 있다. 또한 오는 12월부터는 전용면적 18평 이하의 주택을 소유한 유주택자도 주택조합에 가입해 전용면적 18평 초과 주택을 분양받을 수 있다. 그러나 조합주택은 사업이 중단될 위험이 있고, 사업이 지연될 경우 분양가 외에 추가 부담금을 지불해야 하므로 당초 예상했던 것보다 매입부담이 커질 수 있다. 또한 일반 분양 아파트는 분양 후 3년6개월 안에 입주가 가능하지만 조합주택은 중간에 사업이 지연되는 경우가 많아 입주시기를 맞추기가 쉽지 않다. 따라서 분양받을 때 조합주택의 추진 여부와 시공사의 견실성 등을 꼼꼼히 점검하고, 분양가도 추가부담없이 확정 분양가에 공급되는 조합주택을 선택해야 한다. 앞으로는 조합주택도 일반분양 아파트와 마찬가지로 분양보증에 가입할 수 있어 위험이 줄었지만, 이미 조합주택을 추진중인 곳이라면 분양보증 여부를 꼭 확인하고 가입해야 한다.
최 근 건축법이 완화돼 개별 등기가 안되는 다가구주택도 일정 요건을 갖추면 개별 등기 및 분양이 가능한 다세대주택으로 용도를 전환해 주택임대사업자로 등록하거나 가구별로 개별 등기한 후 매각할 수 있다. 다가구주택은 1개 주택에 여러 가구가 거주할 수 있게 지은 주택으로 연면적 660㎡(약 200평) 이하에 19세대 이하여야 한다. 가구별 구분 등기가 안 돼 가구별 분양이 되지 않는다. 반면 다세대주택은 각 세대가 하나의 건축물에 각각 독립된 주거생활을 할 수 있도록 한 공동주택의 일종으로 건물 한 동의 연면적이 660㎡ 이하에 2세대 이상 건축해야 하며, 세대별 구분 등기와 분양이 가능하다. 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸려면 방화벽 두께, 인접대지 경계선 거리, 주차대수 등 일정한 요건을 갖춰 주택소재지 관할 시·군·구청에 비치된 건축물 관리대장의 기재사항을 변경해야 한다. 이때 다세대의 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 방화벽 기준인 19㎝ 이상이어야 하므로 기존 다가구주택을 개·보수해 기준에 맞춰야 한다. 또한 연면적 39∼60평 이하 가구당 1대, 초과 부분은 39평당 1대라는 다세대주택 주차장 설치기준을 충족시켜야 한다. 토지공사 주택공사 지방자치단체 등에서 택지를 조성해 공급한 단독주택 용지에 지어진 다가구주택은 다세대주택으로 용도변경이 되지 않는다. 지자체에 따라 용도변경에 따른 요건과 절차가 다를 수 있으므로 사전에 용도변경 가능 여부를 확인해야 한다. 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경해 임대주택사업을 할 목적으로 다가구주택을 구입할 때는 다음과 같은 사항을 눈여겨봐야 한다. ▲지하철역에서 도보로 10∼15분 이내의 거리에 있는 주택이어야 한다. 임대수요자들은 교통입지를 최우선으로 고려하기 때문이다. ▲주변에 공단을 끼고 있거나 사무실 밀집지역이라야 풍부한 임대수요를 확보할 수 있다. ▲지역 특성에 따라 주택의 종류와 주택 규모를 잘 선택해야 한다. 가족형 수요가 많은 곳이라면 독채 전세로 25∼35평 규모가, 독신자나 맞벌이가 많은 곳이라면 20평 이하 중·소형 평수의 원룸주택이 유리할 것이다. ▲임대 수요자들은 세대별로 구조가 독립된 집을 선호한다. 출입구가 독립되어 있고 방음상태가 좋아야 한다. ▲주차시설이 충분하지 않을 경우 집 주변의 주차 여건이 좋은 곳을 선택한다.
연 립·다세대주택은 대부분 아파트보다 단지 규모가 작아 단지내 부대시설이나 주변 생활편의시설이 제대로 갖춰지지 않은 곳이 많고, 부실시공률도 높은 편이다. 그래서 시간이 지남에 따라 감가상각이 크고, 매매거래가 어려워 환금성이 떨어지는 곳이 많다. 그러나 경매로 싸게 매입해서 시세대로 전세나 월세 임대사업을 하면 아파트보다 오히려 수익성이 높아 원금 회수가 빠르다. 서울 및 수도권의 연립·다세대주택 법원경매 낙찰률은 9∼10월에 평균 60%선으로 연초의 54.1%보다 소폭 올랐지만, 다른 물건에 비해 아직 낮은 편이다. 연립·다세대주택 물건이 많은 서울 강북·강서지역에서는 5000만원 미만에 살 수 있는 방 2∼3개짜리 20평대 매물이 많다. 매각시 환금성이 낮아 양도차익은 기대하기 어렵지만, 낙찰가격에 비해 전세나 월세비율이 높아 수익성이 높다. 2000년부터는 2가구 이상 임대할 경우 재산세와 종합토지세, 양도소득세 등에 감면혜택이 있으므로 아파트 1채 값으로 연립· 다세대주택 2채를 사서 임대하는 게 더 수익성이 좋다. 다만 매매를 통한 시세 차익은 기대하기 힘들기 때문에 주거지로 입지여건이 좋은 곳을 선택해야 가격하락 우려가 적고, 임대사업지로 선호도가 높은 지역과 조건을 갖춘 곳이라야 한다. 첫째, 단지 규모가 큰 곳을 골라야 한다. 전체 단지 규모는 크지 않더라도 각기 다른 업체가 시공한 연립·다세대주택이 유기적으로 결합되어 촌락을 형성하고 있는 곳이 좋다. 특히 블록별로 계획성 있게 조성된 곳은 녹지공간을 확보할 수 있어 전원주택과 공동주택의 장점도 살릴 수 있다. 둘째, 주변 300m 이내에 상가 병원 학원 등 편의시설이 잘 갖춰진 곳을 골라야 한다. 셋째, 단지 안에 주차면적이 부족하다면 야간에 도로변 주차가 편리한 곳이 유리하다. 넷째, 벽 두께가 두꺼워 방음이 잘되고, 발코니가 두 면 이상 확보돼 채광과 통풍이 잘 되는 곳을 고른다.
최 근 전셋값 폭등이 우려되자 정부는 임대주택 공급을 활성화하기 위해 임대주택사업 부양책을 발표했다. 2000년 1월부터 임대주택사업자 등록요건을 현재의 5가구 이상에서 2가구 이상으로 완화하고, 세제혜택을 확대하겠다는 게 골자. 신규 분양 아파트와 미분양 아파트, 또는 신축한 연립·다세대주택 등 개별 등기가 가능한 전용면적 18평 이하의 공동주택을 2채 이상 매입해 임대주택사업자로 등록하면 취득세와 등록세가 100% 면제된다. 또 보유세인 재산세도 50% 감면되며, 종합토지세도 누진되지 않고 0.2∼0.5%로 분리과세되어 세 부담이 작다. 가장 부담이 큰 것은 임대소득세. 그러나 앞으로는 전세로 임대사업을 할 경우 임대소득세를 내지 않아도 되고, 월세도 일정 소득 이하로 보증금과 월세 비율을 조절하면 큰 세금부담 없이 임대사업을 할 수 있다. 세금을 많이 내지 않고 임대사업을 하려면 연간 임대소득이 4800만원 이하여야 한다. 연간 임대료 수입이 4800만원이 넘는 주택사업자는 당해 연도 소득을 신고할 경우 무기장 가산세를 10% 물게 되어 있다. 근로소득이나 사업소득이 있는 사람은 월 임대소득이 많을 경우 종합소득세에서 누진과세돼 부담이 크므로 전세로 임대사업을 하는 게 유리하고, 다른 소득이 없는 경우 월세로 받는 쪽이 수익률이 높다. 신규 주택을 5년 임대한 후 매각할 때는 양도차익이 있더라도 양도소득세를 비과세한다.
중 소형 아파트 전세값 상승행진이 계속되고, 벤처 창업 및 자영업자의 증가로 주거용 오피스텔에 대한 수요가 늘고 있다. 99년 하반기부터 입주하는 오피스텔은 IMF체제 이후에 분양돼 인근 아파트 값에 비해 분양가가 낮고, 내부시설이 고급스러워 인기가 좋다. 이런 오피스텔은 공급과잉 상태에서 분양돼 고급 인테리어와 내장재를 경쟁적으로 시공한 곳이 많고, 건물 안에 비즈니스센터와 스포츠센터 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 아파트보다 주거의 질이 높은 편이다. 또 대부분 역세권 주변에 건립돼 교통편의성도 좋다. 무엇보다 월세 형태의 임대가 보편적이어서 전세 중심의 아파트 임대사업보다 수익률이 높다. 서울지역에서 최근 미분양된 채 입주에 들어간 주거용 오피스텔은 역삼동 일대가 평당 570만∼690만원대, 송파동 잠실동 방이동 일대는 평당 480만∼600만원대로 아파트가격보다 낮은 편이다. 반면 임대료는 전세가로 평당 250만∼300만원선에 이르고, 대부분 보증금 기준으로 월 0.15~2%까지 월세로 받아 아파트에 비해 수익성이 좋은 편이다. 그러나 최근에 분양됐거나 입주중인 오피스텔의 경우 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 오피스텔은 주거용이 아닌 업무용으로 분류되기 때문에 전기료 수도료 난방비 등 관리비 산정 기준이 높고, 주택처럼 1주택 소유자라도 3년 보유 후 매각할 때 양도소득세 비과세 혜택이 없고, 임대사업자도 취득세와 등록세 외에 부가가치세를 내야 하는 등 세제혜택이 없다는 단점이 있다. 특히 아파트는 분양면적 대비 전용면적이 85%인데 비해 주거용 오피스텔은 대부분 50∼60% 정도밖에 되지 않기 때문에 전용면적 기준으로 실질 평당가격과 매입금액 대비 임대수익을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 또한 최근 분양한 오피스텔중에는 아직 미분양된 것이 많아 1∼2년 전 분양당시 가격으로 살 수 있는 기회가 많지만, IMF 이후 분양대금이 잘 회수되지 않아 건설자금 조달이 어려워지자 공사 막바지에 마감재 공사를 부실하게 한 곳이 많으므로 주의해야 한다. 게다가 아파트와는 달리 현재 공사중인 오피스텔은 분양보증이 안돼 공사업체가 공사를 중단하거나 부도를 낼 경우 분양대금이 보호되지 않으므로 입주가 임박한 곳을 고르는 것이 좋다. 복잡한 채권 문제가 없는지도 확인해야 한다.
외 국인들의 국내 진출이 활발해지면서 이들을 대상으로 한 임대사업이 인기를 끌고 있다. 연 평균 수익률 10%를 넘는 높은 임대료 수입과 자산가치 상승, 세제혜택 등 한꺼번에 세 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자상품이기 때문이다. 특히 외국인 임대주택은 1∼3년치 임대료를 한꺼번에 받을 수 있어 목돈을 손에 쥘 수 있다. 그러나 안전문제와 방범, 의사소통, 생활편의 때문에 외국인 임대주택 수요가 있는 곳은 한정돼 있다. 외국대사관 인근지역, 즉 한남동 서빙고동 이태원동 성북동 등과 구기동 평창동 신사동 방배동 이촌동 등지의 아파트나 고급 빌라, 단독주택이 주 대상이다. 지역에 따라 외국인들이 선호하는 주택의 종류와 평수도 다르다. 군인과 기업체 과장· 부장급의 수요가 많은 이촌동 이태원동 등지에서는 30∼40평대 아파트, 무역회사 사장이나 고위직 인사들이 많이 찾는 한남동 서빙고동 방배동 신사동 등지에서는 50∼60평대 고급 빌라, 대사급이나 기업 오너 등이 많이 사는 구기동 평창동 성북동 등지에서는 60평이 넘는 고급 빌라와 대지 100∼200평 규모의 단독주택이 선호된다. 수익성 면에서는 매입부담이 단독주택보다 작고 임대수요는 아파트나 단독주택보다 많은 고급 빌라가 권할 만한 투자대상이다. 특히 법원경매에 나온 이들 지역의 고급 빌라는 시세에 비해 할인폭이 30% 가까이 되기 때문에 시세대로 임대할 경우 연간 수익률이 15%까지 보장되는 경우가 많다. 이들 지역의 고급 빌라 가격은 평당 700만∼800만원선, 하얏트호텔 인근이나 대사관 주변의 고급 주택지가 형성된 곳은 평당 1000만∼1200만원선을 호가한다. 그러나 법원 경매에 나온 고급빌라는 낙찰가격이 감정가격의 60∼70%대로, 시세 5억∼6억원대의 50∼60평대 고급 빌라도 3억∼4억원대에 낙찰받을 수 있는 기회가 많다. 그러나 응찰하기 전에 임대 가능성을 면밀히 따져보고 경매에 나서야 한다. 외국인 전문 임대중개업소를 통해 수요를 파악한 후 물건을 고르면 유리하다. 외국인들은 대개 회사의 고문 변호사에게 계약서 작성을 대행하도록 하기 때문에 집주인에게 불리한 계약조건이 있을 수 있으므로 전문 중개업자를 통해 영문 계약서를 꼼꼼하게 검토한 후 계약해야 한다. 구입한 빌라는 외국인들이 사용하기 편리하게 내부를 개조해야 높은 임대료를 받을 수 있다. 세탁기 냉장고 등 가전제품과 커튼 실내용품들은 기본적으로 갖춰야 한다. 따라서 주택 매입금액과 개·보수 비용 등을 미리 산정해 경제성을 따져봐야 한다. 또한 기존 세입자가 살고 있을 경우 입주시기를 맞추지 못하면 호텔비까지 물어줘야 하므로 먼저 세입자 문제를 해결한 후 임대해야 한다.
단 독주택의 가장 큰 매력은 확보된 토지를 활용해 수익성 부동산으로 이용할 수 있다는 점. 최근에는 자투리땅에 대한 건축규제가 풀리고, 근린생활시설로의 용도 변경이 신고제로 바뀌어 개·보수를 통해 상업용도로 사용하거나 언제든지 낡은 건물을 헐고 다가구주택이나 상가주택 등으로 증·개축 또는 신축해 자산가치를 높일 수 있다. 서울의 경우 지하철 6, 7, 8호선 잔여구간이 2000년 2∼7월에 개통됨에 따라 역세상권이 확장될 경우 이면도로변 주거지가 상업지역이 될 가능성이 커 이 지역의 노후 단독주택의 투자가치가 높아지고 있다. 현재 평당 450만∼600만원선으로 땅값이 비교적 싼 편인데다, 오래된 주택은 건물값을 치지 않아 싼 값에 살 수 있다. 상가주택이 들어서 상업지역이 되는 지역은 토지가격이 평당 1000만∼2000만원선까지 형성돼 자산증식효과를 기대할 수 있다. 이용과 개발 목적에 부합되지 않을 경우 토지 활용도가 떨어지므로 단독주택을 구입할 때는 다음과 같은 점에 주의해야 한다. ▲해당지역의 도시계획확인원을 떼어 도시계획상 용도지역과 용도지구를 확인해야 한다. 보통 다가구주택이나 다중주택의 건축허가는 전용주거지역 일반주거지역 준주거지역에서 가능하고, 점포주택은 일반주거지역과 준주거지역에서만 가능하다. 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 달라 토지활용도에도 큰 차이가 있다. ▲기존 주택은 북향집, 택지개발지구는 북·남향집이 다 좋다. 전용주거지역이나 일반주거지역의 경우 건축물의 각 부분을 정북방향의 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리를 두고 건축해야 한다. 따라서 북쪽에 건물을 짓게 되는 남향집은 뒷집과의 일조권 문제 때문에 건축선을 후퇴시킬 수밖에 없어 건폐율·용적률을 최대한 활용하기 어렵다. 하지만 택지개발지구 내에서는 상관없고, 기존 거주지라도 상호 합의하면 문제될 것이 없다. ▲상가주택으로 활용하려면 8∼10m 도로변이 좋다. ▲토지활용도나 환금성을 고려한다면 대지면적이 최소 50평은 돼야 한다.
2억 ∼3억원의 투자자금으로 경기도나 지방도시 대학가 주변, 역세권에 2∼3층짜리 상가주택을 살 수 있다. 경매의 경우 상가주택 낙찰률이 감정평가액의 60∼70%선이라 싸게 낙찰받아서 월세를 놓을 경우 은행금리보다 훨씬 좋은 조건에 임대사업을 할 수 있다. 상가주택의 장점은 아래층은 점포로 임대하고, 위층은 사무실이나 주택으로 사용할 수 있어 같은 집에 살면서 임대사업을 할 수 있다는 점. 환금성 면에서 봐도 수익성 부동산이므로 나중에 처분하기가 좋고, 근린생활상권과 밀접해 임대 수요와 수입도 안정적인 편이다. 또한 건축된 지 10년이 지난 상가주택은 건물값은 치지 않고 땅값만으로 매입할 수 있는데 다 보증금을 끼고 살 수 있어 서울지역 30∼40평대 아파트 한 채 값으로 대지 40∼50평에 3∼4층 규모의 상가주택을 살 수 있다. 상가주택은 세제혜택이 없는 것으로 알기 쉬운데, 실제는 그렇지 않다. 연면적에서 주택이 차지하는 비율이 50% 이상인 상가주택은 주택으로 간주돼 1주택 소유자의 경우 보유 후 양도소득세를 100% 면제받을 수 있다. 그러나 상가주택을 살 때도 향후 매매가나 임대료 하락의 위험을 줄이려면 지역 선택에 유의해야 한다. 건물은 형편없더라도, 토지 규모가 50평 이상이고 지하철 역세권이나 버스 정류장과 가까워 유동인구가 많고 앞으로 상권이 확장될 지역을 골라야 한다. 신설 역세권 주변의 낡은 상가건물을 매입해 두는 것도 안전한 투자가 될 수 있다. 일단 싼 값에 매입해서 건물을 개·보수하든지 외관에만 조금 손을 대도 훨씬 높은 임대료를 받을 수 있고, 나중에 더 좋은 값으로 팔 수도 있다. 지하철 6, 7, 8호선 이면도로변의 땅값은 평당 600만∼800만원선이지만, 법원 경매 등을 통해 시세보다 20∼30% 싸게 살 수 있는 급매물이 많다. 200∼300평이 넘는 덩치 큰 땅은 매수자가 드물어 공시지가의 절반 가격에도 흥정이 이뤄진다. 일반주거지역의 경우 허름한 단독주택을 산 후 상권 변화에 따라 상가주택 신축도 생각해볼 수 있다.
아 파트단지내 상가는 매출이 안정적이라 상가 중에서도 인기가 높았지만, 최근에는 역세권 개발로 역세상권이 형성되고 신도시나 택지개발지구의 경우 중심상업지역에 대형 할인매장과 백화점 등이 속속 입점하면서 상가 매매가와 임대료가 하향추세를 보이는 곳이 많다. 따라서 아파트단지내 상가를 고를 때는 이것저것 챙겨야 할 게 많다. ▲반경 500m 안에 500∼1000가구 이상은 있어야 된다. 아파트단지 상가는 단지내 주민들이 매출의 70% 이상을 올려준다. 점포를 끌어들일 수 있는 배후지역의 범위, 즉 1차 상권은 업종마다 차이가 있지만 대개 상가를 중심으로 반경 500m 이내다. ▲25∼35평 규모의 중형 아파트 비율이 높은 아파트단지를 끼고 있어야 장사가 잘 된다. ▲대형 쇼핑센터나 백화점과 가까운 상가는 피한다. 당장은 백화점이나 대형 유통센터가 없는 지역이라도 유통업체마다 지방 출점이 활발해지고 있어 신도시나 대규모 택지개발지구에도 곧 이런 매장들이 들어설 가능성이 높다. 동사무소나 관할 구청 도시계획과에 문의하든지, 지적도나 도시계획확인원을 떼어보면 1∼2년 뒤에 들어설 시설물까지 확인할 수 있다. ▲아파트단지 입구에 위치, 지하철이나 버스정류장에서 가까운 상가가 유리하다. ▲구 도로보다는 신설도로가, 소도로보다는 대로변에 위치한 상가가 장사가 잘된다. 그러나 도로폭이 너무 넓으면 오히려 상권이 단절되므로 10∼20m 폭이 적당하다. 또 커브길인 경우 도로 바깥쪽보다는 안쪽의 상권이 좋다. ▲단지 출입구가 여러 개인 경우 주민들의 주 출입구와 동선을 파악해야 한다. ▲주차여건이 좋은 상가가 매출액도 높은 것은 상식. 차량 진출입시 바로 주차할 수 있는 여건의 상가는 그만큼 고객 이용률이 높다. ▲상가 연면적이 가구당 0.5평 이하여야 한다. 배후 세대수가 1000가구라면 상가 연면적은 500평 이내가 적당하다. ▲상가 분양가나 매매가가 임대 전세금(혹은 월세를 전세로 환산한 금액)의 2배를 넘을 경우 높은 수익률을 기대하기 어렵다.
서 울 잠실동 도곡동 반포동 등 저밀도지구의 아파트 재건축이 활발해질것으로 기대되면서 재건축 대상 노후· 저층 아파트 값이 다시 오르고 있다. 그러나 서울지역은 프리미엄이 너무 높아 투자가치가 낮다. 사업승인 및 철거에 들어가면 20% 정도의 상승 여지가 있지만, 프리미엄이 꼭대기에 이르면 환금성도 없고, 장기간 돈이 묶일 위험이 있다. 재건축은 4∼5년 뒤를 바라보는 중장기 투자이므로 매매가 6000만∼1억원, 혹은 전세가 2000만∼4000만원을 끼고 4000만∼6000만원 이내에 투자할 수 있는 고양 과천 광명 수원 안양 등지의 수도권 노후·저층 아파트단지를 물색하는 게 낫다. 수원 의왕 광명 안양 등지의 저층 주공아파트단지나 시영아파트단지의 13∼17평 아파트 매매가는 5000만∼ 8000만원선이다. 전셋값 2500만∼3000만원을 끼고 사면 2500만∼5000만원선의 ‘소액’ 투자가 가능하다. 서울권의 재건축이 활기를 띠고, 경기도 일대 택지개발지구 아파트 입주가 어느 정도 마무리되면 재건축 대상 노후 아파트쪽으로 관심이 쏠릴 것이다. 여기는 3∼4년 뒤의 수익률을 봐도 유리하다. 2억원에 육박하는 서울지역 노후·저층 아파트는 이미 프리미엄이 많이 붙어 재건축이 본격적으로 추진된다고 해도 높은 수익률을 기대하기 힘들다. 그러나 경기도권에 일단 재건축붐이 일면 경우에 따라 지금의 5000만원짜리 아파트가 1억원으로 오르는 것은 시간문제다. 또한 이런 아파트는 인근 택지개발지구의 공급물량 과잉으로 매매가가 떨어진 반면 전세가는 높아 전세를 끼고 매입하는 데 부담이 작다. 그러나 건축한 지 오래됐다고 다 투자가치가 있는 것은 아니다. 경기도권은 서울보다 분양가가 싸기 때문에 그만큼 개발이익이 적어 입지조건이 더 좋아야 하고, 대지 지분도 많이 나와야 사업성이 있다. 또한 서울지역의 아파트 분양가가 평당 최고 1500만∼2000만선까지 육박하는 데 비해 경기도권은 600만∼700만원선이 고점이다. 따라서 뛰어난 입지여건을 갖춰 향후 분양가가 높아질 지역이 아니면 재건축사업도 별매력이 없다. 투자가치가 높은 곳은 ▲공시지가가 비싼 곳 ▲분양면적 대비 대지지분이 1대 1 이상인 곳(서울 이외 지역은 1.5배 이상) ▲현재 용적률이 100∼200%인 곳 ▲부지 규모가 3000평 이상인 곳 ▲단지 규모에 비해 세대수가 적은 아파트 ▲땅 모양이 직사각형 또는 정사각형인 아파트 ▲북쪽이 도로에 인접하고, 도로 폭이 넓은 아파트 ▲진입로가 확보되어 있고, 인근에 단독주택이 없는 곳 등이다.
서 울시내에 택지가 부족해지면서 주택건설업체들이 재개발 아파트 사업에 적극 진출하고, 주민들도 구역 지정과 사업시행을 추진하는 등 재개발 아파트에 대한 관심이 높아졌다. 재개발사업은 구역 지정-조합 설립 및 사업시행 인가-관리처분계획 인가 등 여러 단계를 거쳐야 한다. 일반적으로 구역 지정에서 사업시행 인가까지 1∼2년, 여기에서 관리처분계획 인가까지도 비슷한 기간이 소요되며, 아파트를 착공한 시점에서 완공까지는 2년6개월∼3년이 걸린다. 구역 지정에서 입주까지 총 5년 정도가 소요된다는 얘기다. 사업단계에 따라 투자포인트와 투자목적을 달리 하는 게 좋다. 구역 지정 단계에서는 주택값이 싼 게 장점이지만 사업진행이 순조롭지 못할 경우 손해볼 수도 있다. 동·호수가 결정되는 관리처분계획 시점의 가격을 100으로 보면 구역 지정 시점의 가격은 60∼80 수준이다. 입지여건이 좋거나 대형 단지는 가격이 더 오르지만 지역적인 조건이 좋지 않은 곳은 투자를 서두를 이유가 없다. 지역마다 차이가 있지만 조합이 설립되고, 사업시행 인가가 나면 가격이 한 차례 상승하며, 이주비 지급과정 등을 거친 후 관리처분계획 인가 시점까지 오름세가 지속된다. 매매차익을 바라고 이 시점에 투자하는 사례가 가장 많으며, 조합과 건설업체도 이때 계약을 체결한다. 그러나 이 시점에는 조합원 지분 매입시 조합 내부의 알력은 없는지, 이주는 계획대로 이뤄질 수 있는지를 확인해야 한다. 조합 설립과 사업시행 인가를 위해서는 주민 3분의 2 이상 의 동의를 얻어내야 하는데, 조합이 설립된 뒤에도 비상대책위원회 등이 조직되어 사업이 지연되는 경우가 종종 발생하기 때문이다. 시공회사도 사업 진행에 결정적인 영향을 끼치므로 시공회사의 시공능력, 재무구조 등도 알아볼 필요가 있다. 관리처분계획 인가 전까지 대상 구역 내의 국공유지 매수가 이뤄지지 않는 경우도 적지 않으므로 국공유지 지분이 많은 곳은 피하는 게 좋다. 이런 곳은 개발이익도 작다. 실제 입주를 목적으로 한다면 배정 평형과 동·호수가 결정되고, 추가 부담금 등이 분명해지는 관리처분계획 인가 시점에 지분을 매입하는 좋다. 시행 인가에서 관리처분까지 소요되는 기간은 이주와 철거작업이 얼마나 빨리 진행되느냐에 달렸다. 이주비가 지급되고 철거가 진행되는 시점이 가격이 가장 많이 오른 상태다. 이때 조합원 지분을 매입할 경우 이주비 승계가 이뤄지는지도 알아봐야 한다. 이주비는 5000만∼7000만원선에 달해 초기 부담을 줄일 수 있지만 입주할 때 갚아야 한다. 이밖에도 재개발구역 조합원 지분을 매입할 때는 입지여건을 잘 살펴해야 한다. 재개발구역은 대부분 도심 근접성이 좋지만 입주 후의 주거여건에 따라 투자가치가 달라지므로 교통 이외에도 단지규모 교통 학군 상권 등을 잘 따져봐야 한다.
살 고 싶은 집 1위로 꼽히는 게 전원주택이지만, 도시생활을 훌훌 털고 전원주택으로 옮기지 못하는 것은 직장과의 거리, 문화·상업시설 부족, 학군에 대한 선호 때문이다. 그러나 앞으로 전원주택에 대한 실수요는 꾸준히 늘어날 전망이다. 재택근무의 증가, 교통체증으로 인한 출퇴근 시차제 운영, 프리랜서 및 자영업자의 증가에 따라 주거지를 선택할 때 출퇴근 거리의 제약을 받지 않는 사람들이 늘고 있다. 특히 경기도권은 서울과 연계되는 도시고속화도로와 외곽순환도로 등 도로망의 확장, 철로 복선화 등에 힘입어 서울과의 출퇴근 시간이 1시간30분대로 좁혀지는 곳이 많다. 북쪽으로는 파주와 문산, 동쪽으로는 양평과 용문, 남쪽으로는 광주 이천 여주 등이 서울 출퇴근권 전원형 도시로 바뀌어갈 것이다. 전자상거래의 보편화, 통신매체를 통한 홈쇼핑문화의 정착, 대도시 외곽의 대형 할인매장 증가 등으로 도심 중심의 쇼핑문화도 변하고 있다. 학벌 중심이던 사회가 개성과 전문 기능을 중시하는 사회로 접어들면 학군을 중심으로 한 지역 선호 경향에도 변화가 올 것이다. 이런 현실이 빠르면 3∼4년 후에는 도래할 전망이다. 따라서 대도시 주변의 도로망이나 철도로 연결되는 지역의 전원주택지는 인기 있는 전원형 주거지역으로 각광받을 것이다. 도시기반시설과 연계가 잘 되고, 교통여건이 좋은 신도시와 대규모 택지개발지구 배후의 전원주택지도 희소가치가 높아 앞으로 아파트값보다 상승률이 더 높을 전망이다. 최근에는 단지형 전원주택이 IMF 이전 시세보다 20∼30% 이상 싼 가격에 급매물로 나오거나 경매처분되는 주택이 많아 경기도권에서는 1억∼1억5000만원선이면 대지 150평, 건축면적 30∼50평의 근사한 전원주택을 마련할 수 있다. 그러나 단지형 전원주택은 싼 값에 살 수는 있지만 환금성이 떨어지므로 투자가치 면에서는 고려해야 할 점이 많다. 투자가치를 본다면 지역선택도 중요하다. 향후 도로망이나 철도망이 좋아질 지역을 골라야 하는데, 거점 도시 후보지로 거론되고 있는 문산 금촌 포천 동두천 김포 화성 평택 광주 이천 등지는 땅값 상승이 예상되는 지역이다. 전원주택지로 각광받는 가평 양평과 아직 땅값이 싼 강원·충청권의 횡성 음성 진천 횡성 등지도 주목할 만하다. 서해안고속도로가 지나가는 발안 안중 포승 일대, 신공항 고속도로 연변의 김포 일대, 경부·중부·영동고속도로 주변에 위치한 용인 이천 여주 등지와 인터체인지가 새로 생기는 주변도 투자가치가 높다.
여 러 사람이 공동으로 투자해 넓은 땅을 싸게 사면 초기 매입자금을 줄이고, 불황기에도 갑절 이상의 시세차익을 확보할 수 있다. 비슷한 여건이라도 500평 이하의 땅은 수요가 많아 평당가격이 비싸지만, 2000∼3000평 규모가 넘는 땅은 매입자금 단위가 커 매수자가 드물기 때문에 평당가격이 20∼30% 이상 싸다. 흥정 여하에 따라 시세의 절반 가격에도 살 수 있다. 이렇게 사서 나중에 필지를 분할하면 평당가격은 두 배 이상 올라가고, 팔기도 수월하다. 억대가 넘어가는 땅은 매매가 잘 되지 않지만, 1억원 미만의 땅은 환금성이 좋은 편이다. 건축 자재비가 치솟고 있는 상황에서는 혼자 건축하는 것보다 몇 사람이 함께 짓는 것이 건설원가를 줄이는 지름길이다. 전원주택을 지을 때도 마찬가지다. 건물 신축을 위해 진입도로를 확보하거나 토목공사를 하는 경우에도 공동으로 출자하면 훨씬 경제적으로 공사를 진행할 수 있다. 준농림지를 사서 전원주택을 짓고자 할 때는 주의해야 할 사항이 많다. 무엇보다 준농림지라고 해서 모두 건축허가가 나는 것은 아니다. 토지가 접한 도로 폭이 2m 미만이고 주변이 농림지역으로 둘러싸인 곳, 인적이 없는 곳은 건축허가가 나기 어렵다. 시·군마다 전용허가 규정이 다르므로 사전에 농지관리계나 산림계에 전용허가 가능 여부를 알아봐야 한다. 농지 전용(轉用)허가를 신청할 때는 원지주의 토지사용승낙서와 인감증명서, 가설계도 등을 면사무소에 제출해야 한다. 준농림지역은 1만㎡ 이상, 농림지역은 3000㎡ 이상인 경우 시· 도지사에게 전용허가를 신청해야 한다. 전용허가를 받았다고 바로 대지로 바뀌는 것도 아니다. 2년 이내에 계획대로 건물을 신축해 준공검사를 신청하지 않거나 1년 이상 공사가 중단된 경우에는 전용허가가 취소된다. 또한 건물을 신축해 준공검사를 받아야 대지로 지목 변경을 할 수 있고 소유권이전등기도 가능하다. 지목이 농지인 상태로 소유권 이전등기를 하려면 농지취득증명을 받아야 한다. 전용허가를 받은 사람은 이미 이용·개발 목적이 뚜렷하므로 농지취득자격증명을 받는 것이 비교적 쉽지만, 역시 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 토지거래허가구역인 경우는 토지거래허가를 받아야 하는데, 전용허가를 받은 사람은 농지 소재지로 주소지 이전을 하지 않아도 토지거래허가가 가능하다.
그 린벨트 해제대상지역이 되면 지목이 전답이고 매입자가 원주민이 아닌 경우에도 토지를 사서 건물을 신축하는 것이 자유로워진다. 그러나 그린벨트가 풀려도 무분별한 개발을 막기 위해 자연녹지나 공원용지로 지정될 곳이 많기 때문에 그린벨트 안에 있는 토지를 매입할 때는 현재 건축이 허용되고 있는 범위 안에서 선택하는 것이 안전하다. 가격이 많이 올라 실제 토지 활용도보다 땅값이 높은 곳이 많기 때문에 주의할 점도 많다. 해제설이 나돌기 전에 일찌감치 땅을 사둔 사람들은 땅값이 크게 올라 떼돈을 벌 수도 있었겠지만, 지금 사서 들어가면 큰 재미를 못볼 것이란 전망이 우세하다. 물론 수도권 및 대도시 주변의 경우 일단 규제가 풀려 집을 지을 수 있는 상황이 되면 땅값은 다시 오르게 마련이다. 현재 해제대상 지역은 2001년 11월까지 토지거래허가구역으로 묶여 토지매입이 쉽지 않지만 실수요자의 경우 필요한 절차를 밟으면 큰 문제가 없다. 정부는 99년 7월1일을 기준으로 거주용 건축물 바닥면적의 5배 범위 안에서 인구 1000명 또는 주택 300채 이상이 모여 있는 집단취락지역을 우선 해제할 방침이다. 또한 환경평가 등급제를 실시, 보전가치가 높은 1, 2등급은 보전녹지 생산녹지 공원 등의 보전지역으로 묶는다. 3∼5등급도 우선 자역녹지로 지정하고 장래 도시 발전에 대비한 시가화 예정용지로 지정한 뒤 개발우선순위를 정해 단계적으로 개발한다. 그린벨트 안의 땅을 살 때 가장 안전한 투자대상은 집이나 근린생활시설을 지을 수 있는 집단취락지역의 대지다. 이들 지역의 땅값은 이미 많이 올랐지만, 주변 지역의 땅값을 감안하면 해제 후 추가상승 여지가 많다. 같은 그린벨트라도 기존 택지개발지구 인근 지역이나 아파트 건립 후보지 주변 지역이 투자가치가 높다. 경기도 하남시 신장 1, 2동의 경우 2차 택지개발지구로 지정돼 있어 인근의 그린벨트가 풀리면 그 지역에도 아파트 건립이 가능해 보인다. 이 일대의 땅값은 한 차례 값이 올라 논밭의 경우 평당 각각 80만∼90만원, 150만∼200만원이지만, 해제 후에는 그린벨트가 아닌 주변 지역의 대지 시세인 평당 300만원대까지 오를 개연성이 크다는 게 인근 중개업소들의 전망이다. 대도시 인근의 취락지역도 주거환경 쾌적도가 떨어지는 대도시 변두리보다 주거가치가 높아질 것이므로 전원형 주거 목적의 투자를 하는 게 좋다. 결국 건축 등 개발 가능성이 있는 땅을 골라야 하는데, 현장조사가 반드시 필요하다. 이를 위해 당해 지역 관청과 부동산 전문가에게 자문할 필요가 있다. 소규모 투자일 경우 경매를 통해 그린벨트 땅을 구입하는 것도 생각해 볼 수 있다. 경매로 그린벨트 땅을 낙찰받으면 면적에 관계없이 별도의 거래허가를 받지 않아도 되는데다 시세보다 30∼50% 싸게 살 수 있다.
그린벨트는 현재 토지거래허가지역으로 묶여 있어 매물이 나오기 힘들므로 일단 지자체별로 그린벨트 해제지역이 확정되고 용도변경 절차 등이 마무리된 다음을 매입시기로 잡는 게 안전하다. 이 시점에는 이미 값이 오를 만큼 올라 투자가치가 떨어지지만, 지역의 기반시설이 확충되면 값이 더 오를 가능성이 크다. 1만평 이상의 대규모 개발지역은 일단 피하는 게 좋다. 도시계획이 변경되기 전에 택지개발 지구로 지정되면 관련 토지가 수용될 우려가 있다. 차라리 토지구획정리사업지구로 지정되면 도로 등을 뺀 일정 비율만큼 대토를 받을 수 있어 좀 낫다. 숲이 울창한 지역이나 경지정리가 잘된 우량농지도 주의할 대상이다. 이런 곳은 자연녹지보다 건축규제가 강한 보전녹지나 생산녹지로 지정될 가능성이 높다. 이용제한이 많은 상수원 보호구역, 공원구역, 문화 재보호구역, 군사시설보호구역인지의 여부도 반드시 확인해야 한다. 최근 정부가 시세차익을 노린 그린벨트 투자를 강력하게 단속하겠다고 나서 투자심리가 위축됐지만, 오히려 이럴 때 정당한 절차를 밟아 개발이 확실해 보이는 상품을 잡아두는 것도 방법이다. 그러나 그린벨트 내에서는 건축물의 신축 및 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한되어 있다. 그린벨트가 풀렸다고 당장 그린벨트 안에 집을 지을 수 있는 게 아니다. 도시기본계획을 마련하는 데는 시의회 건교부 농림부 등 관계 기관의 협의와 주민공람, 공청회 등의 절차가 필요하므로 집을 짓기까지는 대략 1년6개월∼2년 소요된다.
건 물뿐 아니라 토지도 ‘리모델링’해 단점을 보완하면 가치를 높일 수 있다. 전혀 쓸모 없어 보이는 땅도 아이디어를 짜내기에 따라서 새로운 수익을 창출한다. 예를 들어 도로가 없어 건축허가가 나지 않는 맹지는 인근 땅값의 절반 이하 가격에 내놓아도 팔리지 않는다. 그러나 맹지 인근의 토지 소유주와 협의해 도로개설 허가를 내면 도로개설 허가 및 포장에 들어간 비용을 상쇄하고도 땅값이 2배 이상 오른다. 토지가격은 도로상태에 따라 결정되는 경우가 많다. 도로가 개설돼 있더라도 상태가 나쁘면 땅값을 제대로 받기 힘들므로 진입도로가 좁거나 차량진입이 어려울 경우에는 조금만 개·보수해도 토지 가치가 크게 상승한다. 지대가 낮은 땅도 평지보다 값이 싸다. 주변에 파낼 만한 흙이 있다면 이를 이용해 낮은 땅을 매립하고, 면적이 넓다면 트럭 몇 대분의 흙을 사다 지대를 높이는 방법을 찾아본다. 도로와 바로 연결된 땅은 지대가 낮은 땅보다 가격이 30% 이상 비싸다. 놀리는 땅도 관상수나 유실수를 심어 활용하면 기름지고 수익성 있는 땅으로 바뀐다. 나무가 우거지면 땅도 기름져 보일 뿐 아니라 관상수는 잘만 키우면 짭짤한 부대수입까지 올릴 수 있다. 농지나 임야를 대지로 지목(형질) 변경하려면 주택을 신축해 준공검사를 받아야 하기 때문에 건축비 부담이 만만치 않아 땅을 그대로 방치해두는 경우가 많다. 그러나 이동주택은 별도의 건축허가 없이도 지을 수 있다. 건평 10평짜리 이동식 통나무 주택에도 다락 거실 욕실 주방 등을 갖출 수 있다. 이동식 통나무주택을 짓는 데 드는 비용은 10평 기준으로 1300만∼1800만원선이다. 이동식 주택을 짓고 주말에 땅을 가꾸다 보면 준전원주택으로 바뀌어 땅값도 올라간다.
낡 은 여관이나 사무실 건물을 원룸으로 개·보수(리노베이션)해서 임대하는 사업이 새로운 재테크 수단으로 떠올랐다. 대학가와 사무실 주변을 중심으로 원룸 수요가 많아져 안정적인 수익이 보장되고, 관리하기도 쉽기 때문이다. 전셋값과 월세가 계속 높아지고 있어 개· 보수에 드는 비용은 나중에 임대료를 받아 충당할 수 있다. 요즘엔 경매로 나오는 물건이 많아 시세보다 훨씬 싸게 매입할 수 있다. 건축법도 완화되어 근린생활시설의 주거용도 전환이 신고제로 바뀌면서 개·보수도 훨씬 수월해졌다. 특히 대학가 인근의 낡은 여관은 숙박시설로는 수익성이 떨어지지만, 원룸형 다중주택으로 고치면 임대수요가 많아 수익성이 좋다. 서울 신림동 봉천동 신촌 안암동 일대의 대학가에 있는 원룸주택에서는 빈 방을 찾아보기 어렵다. 학생들뿐 아니라 독신 직장인들도 월세형 원룸주택을 선호한다. 여관은 방마다 독립된 공간으로 구획되어 있고 욕실이 별도로 딸린 곳이 많아 큰돈 들이지 않고도 임대용으로 고칠 수 있다. 대학생 전용 임대주택으로 개·보수한 신림역 부근의 낡은 여관은 대지 50평 연면적 200평짜리 4층 건물을 골조만 남기고 헐어 1층은 사무실로, 2∼4층은 주방시설과 화장실을 갖춘 5∼10평짜리 원룸 21개실로 개조됐다. 공사에 4개월이 걸렸고, 공사비는 1억5000만원 정도 들었다. 공사 후 방 21개가 모두 임대되어 보증금 1억2000만원에 월세 1000여만원의 고정수입이 확보됐다. 월세만 받아도 1년6개월 정도 지나면 리노베이션 비용이 빠지게 된 것이다. 지방에서도 대학 분교가 가깝거나 행정기관 등이 밀집, 독신 거주자가 많은 지역의 낡은 여관을 사서 개·보수하면 수요는 충분하다. 지방에 근무하는 직장인들은 임대기간이 짧고 보증금 부담이 덜한 임대주택을 선호한다. 지방에서 학생들에게 임대할 경우에는 처음 입주할 때 10개월치 월세를 선불하는 형태가 많아 개·보수 비용을 일찌감치 회수할 수 있다.
부 동산 투자를 하려고 해도 선뜻 마음을 정하지 못하는 것은 초기 투자비용이 만만치 않기 때문이다. 수익률은 소액 투자일수록 낮고 고액투자일수록 높다는 것을 모르는 바 아니지만, 혼자서 위험부담을 감당하기는 벅차다. 이럴 때 고려해볼 만한 게 공동 투자다. 2명 이상이 지분을 정해 공동으로 투자하는 것이다. 요즘은 공동 등기 형태로 투자지분을 정해 부동산을 매입하는 경우가 전체 거래건수의 5%를 차지할 만큼 높아졌다. 특히 법원경매에서는 주로 공동 입찰 형식으로 특정 부동산에 투자한다. 공동 투자는 시세보다 저렴하게 사서 시세차익을 나누거나, 낡은 건물을 개·보수하거나, 나대지에 건물을 신축해 수익성 부동산으로 개발하는 게 주 목적이다. 지분을 정해놓았다고 해도 한 물건의 주인이 여러 명이면 아무래도 나중에 분쟁이 일 소지가 있으니 만큼 개발한 후에 개별 등기를 하는 것이 안전하다. 이런 형태의 투자는 역세권이나 사무실 밀집지역의 중소형 상가건물이나 업무용 빌딩으로 임대사업을 하기에 적격이다. 여러 명이 공동 투자한 뒤에는 소유지분 관계나 개발이익을 어떻게 할 것인지를 명확하게 문서화한 후 이를 공증사무소에 공증해 두는 게 좋다. 공동 투자는 위험을 분산하고 초기 투자자금을 줄일 수 있지만, 공동지분 형태로 투자하기 때문에 소유권에 제한이 따른다. 소유지분 산정과 개발이익 분배, 대금을 지불하지 않았을 경우의 해결책, 수익금 정산방법 등에 대해 사전 조율하지 않으면 분쟁이 일어나기 쉽다. 부동산을 공동으로 구입할 경우 매매와 개·보수 관리 등의 절차를 밟을 때는 모든 소유자의 동의가 필요하다. 따라서 매매 주체와 개·보수 관리 담당자를 미리 정해두는 게 좋다. 법원 경매에서는 단독 응찰이 원칙이다. 그러나 친족관계거나 공동 점유자 혹은 사용자, 임차인, 공동 채권자, 동업 예정자, 공동 사업자도 응찰이 가능하다. 단 일반 경매와 마찬가지로 채무자나 소유자, 미성년자, 채무자 겸 소유자 등은 입찰에 참여할 수 없다. 법원 경매에 부쳐진 부동산을 2인 이상이 공동 입찰하려면 미리 경매법정 집행관의 허가를 받아야 한다. 공동 입찰 허가원과 공동 입찰자 목록에 투자자 상호간의 관계와 지분 등을 기재하고, 주민등록등본이나 등기부등본 등 상호관계를 소명할 수 있는 자료를 집행관에게 제출해야 한다. 경매법원마다 공동 입찰에 따른 양식이 다를 수 있다. 동업계약서나 사업계획서를 사전에 확인해야 한다. 또한 구입 과정에서는 당해 물건에 대한 등기부등본 등 관련 서류를 확인해야 하며, 세입자를 내보내는 문제도 염두에 둬야 한다.
필 지가 작아 이용효율이 떨어지고 이웃과의 분쟁이 예상될 때는 오히려 이웃집과 합벽개발을 추진하는 것이 바람직하다. 토지 이용효율이 높아져 건물 연면적도 넓힐 수 있고, 공사비 절감 효과도 있기 때문이다. 합벽개발이란, 벽을 사이에 두고 있는 두 건물을 합쳐 개발하는 것이다. 건물과 건물을 떼내는 데서 생기는 낭비를 줄이고, 용적률과 건폐율도 최대한으로 높일 수 있어 일거양득이다. 두 집이 필지를 합쳐 건물을 지으면 주차장 면적도 넓게 나오고, 임대료도 높게 받을 수 있다. 합벽개발의 또다른 장점은 소규모 필지를 개발하는 것보다 토지의 가격상승률이 더 높다는 것이다. 도로와 바로 인접한 주택과 뒷집을 합벽개발할 경우 도로변에 인접한 한 건물이 되므로 땅값도 도로변을 기준으로 오르는 데다 소규모 필지보다 건물 연면적이 늘어나게 되므로 각자 개발한 경우보다 임대수입이 많아지는 것은 물론이다. 규모가 크다면 주주형 임대주택사업을 추진할 수도 있다.
개 인도 5채 이상의 주택을 매입해 임대하면 각종 세제혜택을 받을 수 있다. 그러나 더 적극적인 방법은 임대사업자 몇 사람이 법인을 설립, 주주형 임대주택 사업을 추진하는 것이다. 자투리땅에 독자적으로 건축하는 것보다 공동으로 부지를 매입해 공동으로 건축하면 비용부담도 훨씬 덜어진다. 자금을 조달하는 데 있어서도 유리한 점이 많다. 부지 매입 자금만 조달하면 초기 공사비가 거의 들지 않기 때문이다. 법인이 임대주택사업을 하면 임대 가구당 연 3∼7%의 싼 이자로 2000만∼2500만원까지 국민주택기금을 융자받을 수 있다. 개인적으로 아파트를 분양받아 임대할 때는 잔금을 지불할 때 국민주택기금을 융자받을 수 있지만(전용면적 18평 이하 국민주택에만 해당), 임대주택사업자에게는 착공할 때 융자금의 30∼40%가 미리 지원되므로 초기 공사비 부담을 덜 수 있다. 나머지 건축대금은 준공 후 임대 보증금이 회수되는 대로 충당할 수 있다. 임차인 관리나 공실률 문제도 법인을 설립해 임대관리 전문회사에 맡길 수 있으므로 일반 임대주택보다 임차인들의 선호도가 높다. 또한 보증금으로 기금을 조성해 공동 관리하면서 임대주택에 대한 청소나 하자보수 등의 정기적인 서비스 제도를 마련한다면 경쟁력 있는 임대주택사업을 할 수 있다. 개인으로서는 엄두를 내기 힘들지만, 법인을 통해 전문적으로 임대주택사업을 한다면 가능한 일이다. 임대주택사업자로 장기 저리 국민주택기금을 융자받으려면 기본적인 조건을 갖춰야 한다. 임대주택 건립 가구수가 사업계획승인 대상인 20가구 이상이어야 하고, 임대주택 수요가 많아 분양 전망이 좋은 지역을 선택해야 하며, 법인 설립시 최소한의 부지 매입자금이 준비되어 재무상태가 건실하다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 이와 함께 사전에 당해 지역 임대주택 수요자들의 연령과 특성, 선호하는 임대 평수, 임대료 등을 미리 조사해 사업성을 면밀하게 분석해둬야 한다. 사업계획서를 미리 작성하고 임대주택사업 부지를 선정한 후 사업을 시작하기 전에 해당 부지 소재 주택은행 대출담당자를 만나 국민주택기금 융자 여부를 확인하는 절차도 필요하다.
아 파트의 경우 99년 상반기에 경매·공매 낙찰률이 평균 75∼80%에 육박하면서 일반 시장의 급매물이 사라지고 아파트값이 올라가는 현상이 나타났다. 그러나 지금은 경매나 공매가 할인율이 낮아 큰 매력이 없다. 반면 낙찰률이 60∼70%선에 머물고 있는 상업용 건물, 나대지 등은 잘만 낙찰받으면 20∼ 30% 이상의 수익률이 확보돼 2000년 상반기까지 인기를 끌 전망이다. 주요 지역 사무실의 공실률이 낮아지고 평당 임대가도 올라 임대수입은 물론, 실물경기 회복에 따른 양도차익도 기대할 만하다. 성업공사 공매 물건도 계속 관심을 끌 것이다. 성업공사는 은행 대출금을 갚지 못해 저당잡힌 물건과 기업에서 비업무용 부동산으로 주거래 은행에 매각 의뢰된 물건, 지방세 및 국세 체납 등으로 압류된 물건을 의뢰받아 일반인에게 공개 매각하는데, 이를 ‘공매’라고 한다. 법원 경매에서와 마찬가지로 여러 번 공매에서 유찰된 물건은 유찰된 횟수만큼 매각 예정가가 떨어져 싼 매물이 많다. 성업공사 공매 물건은 법원 경매 물건에 비해 몇 가지 장점이 있다. 첫째, 권리관계가 복잡한 법원 경매 물건과는 달리 은행이나 국가가 소유권을 가지고 있으므로 공매 처분 후 소유권 이전등기가 수월하고, 권리 관계에 하자가 없다. 둘째, 공매 물건 중 비업무용 부동산은 할부로 구입할 수 있다. 매입가격이 3억원 이하일 때는 일단 계약금만 걸고 3년 동안 6회에 걸쳐 납부하면 된다. 3억원 이상인 물건은 5년 동안 6개월에 한 번씩 10회에 걸쳐 분할납부하면 된다. 그러나 자세한 매각조건은 물건마다 조금씩 다르므로 공매공고 내용을 잘 살펴봐야 한다. 셋째, 비업무용 부동산은 소유권 이전등기 및 명도책임도 낙찰자에게 유리하다. 공매로 낙찰되면 성업공사가 소유권이전등기를 알아서 해준다. 뿐만 아니라 대금의 3분의 1만 납부하면 잔금납부 이전에도 부동산을 사용할 수 있다. 넷째, 3번 이상 유찰된 토지는 토지거래허가·신고지역이라도 공매로 낙찰받을 경우, 토지거래허가·신고 의무가 면제된다. 성업공사가 부동산을 매각할 때는 일간신문에 매각대상 물건, 최저 매각금액, 장소 등을 공고한다. 비업무용 부동산은 중앙일간지나 지방지 등에 월 1∼2회 공고되며, 압류 부동산은 경제지나 지방지 등에 월 1회 공고된다. 공매공고는 공매 10일 전에 난다. 성업공사 본점과 각 지점에도 매각 상담실이 있어 언제든 공매에 대한 문의를 할 수 있고, 직접 방문해 물건을 열람할 수 있다. 또 요즘에는 PC 통신(하이텔, 천리안)을 이용해 ‘GO SUNGUP’ 하면 성업공사 공매 물건 현황과 공매 일시, 장소 등을 자세히 알 수 있다. 성업공사가 매월 5일과 20일에 발행하는 부동산정보지나 음성자동전화(02-790-0100)를 이용해도 편리하다.
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