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[권말부록] 2000년 마이더스 부동산투자 뉴 밀레니엄 부동산투자의 뉴 트렌드 부동산시장이 총체적 격변기로 들어서고 있다. 새로운 조류를 미리 읽어내지 못하면 성공적인 '부동산테크'를 꿈꿀 수 없다.이문숙 LMS 부동산컨설팅 대표
2002 년을 기점으로 주택보급률이 100%를 넘어서고, 주택저당채권제도 등의 도입으로 수요자 금융이 확대돼 주택 소유욕이 해소되면 주택시장은 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀔 것이다. 또한 저성장이 지속되고, 부동산가격 상승률이 둔화돼 주택을 구입하는 목적이 투자가 아니라 거주로 정착되면 주거의 질과 주거 서비스가 주택을 선택하는 주요 포인트가 될 것이다. 또한 정보통신의 발달은 부동산의 입지를 물리적 개념에서 추상적 개념(개인의 정서· 문화적 취향 등을 반영)으로 확대시키고 있고, 재택근무의 확산, 시간과 공간에 구애받지 않는 다양한 직업군의 양산 등으로 주거지에 대한 공간적·시간적 거리의 제약이 해소되고 있다. 홈쇼핑, 홈뱅킹, 화상정보를 통한 원격 학교교육 등이 본격화되면 부동산시장에도 큰 변화가 예고된다. 이러한 추세에 힘입어 이제 신도시나 택지개발지구 등의 대규모 주거단지를 중심으로 한 대량·대중적 주택공급보다는 동일 직업군이나 동일 취미군 등 문화적 공통분모를 가진 사람들을 중심으로 동호인주택이나 조합주택을 선호하는 사람들이 늘어날 것이다. 소비자들의 주거지에 대한 선호도도 다양해지고 구체화함에 따라 ‘소량 다품종 생산’을 통한 주문식 주택사업이 활발해질 것이다.
건 설교통부가 장기적으로 주택금융 기반을 확충하기 위해 마련중인 ‘주택저당채권의 유동화에 관한 법률’의 핵심은 첫째, 주택금융기관이 주택자금을 대출하고, 보유하고 있는 대출 채권을 담보로 증권을 발행(유동화)하여 주택금융자금을 조달하는 것이고, 둘째는 저당대출 담보부증권의 발행·유통을 촉진하기 위해 유동화 중개기구를 설치하는 것이다. 이는 궁극적으로 주택금융시장과 자본시장의 연결을 통해 주택자금의 공급 확대를 도모하는 데 목적이 있다. 주택금융자금의 경우 10~30년간 장기 운용되므로 유동성을 원활하게 할 뿐 아니라 자본시장 등이 비주택 부문의 여유자금을 주택부문으로 유도해 주택자금의 공급확대도 가능하다. 이 제도가 실시되면 주택시장에도 몇가지 변화가 예상된다. 우선 신규 분양 주택의 경우 지금까지는 착공과 동시에 분양, 2∼3년 뒤 입주해서 소유권 이전등기를 하는데, 주택저당채권 제도를 신규 분양 주택에 적용하려면 준공 후 분양으로 제도가 바뀔 전망이다. 소비자가 다 지어진 집을 보고 나서 매매 여부를 결정하게 돼 건설업체간의 주택분양 경쟁은 더욱 치열해지고, 주택의 질은 높아질 것이다. 주택의 경우 주택 매매가 대비 전세가 비율이 평균 40∼50%, 25평 이하 소형 아파트는 60∼70%에 육박, 집값의 70∼80%가 대출되는 주택저당채권제도가 보편화하면 지금의 전세 수요자들은 매매 수요자로 전환될 가능성이 크다. 그러나 대출 원금과 이자에 대한 부담이 큰 반면, 집값이 안정돼 주택 소유로 인한 자본이익에 큰 기대를 걸기 어려워지면 매매보다는 임대를 선호하는 수요가 많아진다. 주택보급률이 높고 집값이 안정된 선진국에서 자가 소유자보다 임차인 비율이 더 높은 것은 이 때문이다. 임대시장의 안정으로 월세 임대료 부담이 대출금 및 이자부담과 큰 차이가 없어지면 선진국처럼 월세형 임대주택시장이 보편화된다. 또한 투자신탁회사들이 현금 흐름이 좋고 수익성이 높은 임대주택 투자를 위한 뮤추얼펀드를 조성하고 있고, 정부도 임대주택사업에 대한 제도적·금전적 지원을 확대함에 따라 임대 주택 공급도 활성화될 것이다. 주택 소유자의 입장에서도 현재와 같이 금리가 안정된다면 전세보증금을 받는 것보다는 금리보다 높은 월세형 임대가 훨씬 유리해지므로 전세시장은 위축되고 매매수요가 안정되는 한편 임대주택에 대한 수요는 점차 증가할 것이다.
선 진국에서는 일반인들로부터 소액의 자금을 모아 부동산에 투자한 후 수익이 생기면 이를 배당 형태로 돌려주는 뮤추얼 펀드형 부동산 상품이 보편화된 부동산 투자방식이다. 한국토지신탁이 올해중 보유 부동산과 성업공사 공매물건 등을 대상으로 투자상품화할 계획이고, 일부 민간업체들도 휴게소 및 상가 개발에 이를 도입할 계획이다. 펀드형 부동산 투자상품은 뮤추얼 펀드와 마찬가지로 주식을 발행해 투자자를 모으며, 부동산 투자신탁(리츠·REITs·Real Estate Investment Trusts)은 페이퍼 컴퍼니(Paper Company) 형식으로 설립된다. 이렇게 설립된 회사를 통해 조성된 펀드는 실질적인 부동산 투자를 위해 전문적인 부동산운영회사에 맡겨지며, 이 회사는 위탁받은 자금을 바탕으로 부동산을 사들인 뒤 처분해 시세차익을 얻거나 임대하고, 땅을 사서 직접 개발할 수도 있다. 또한 주택저당채권이나 각종 주택 관련 대출에도 투자할 수 있다. 최근 리츠는 실시가 무기한 연기됐지만, 금융기관이나 투신사에서는 부동산투자 전용 뮤추얼펀드 상품을 준비중이다. 투자자들은 주식을 사는 방식으로 투자하고, 자신의 지분에 따라 리츠에서 일정 기간 단위로 배당을 받는다. 아울러 리츠는 주식시장에 상장돼 주식거래를 할 수 있어 일정 기간이 지나면 주식을 되팔 수도 있다. 결국 투자대상이 부동산이라는 점만 다를 뿐 일반적인 뮤추얼펀드와 다를 게 없다. 뮤추얼 펀드가 부동산 투자와 접목되면 고액의 투자만 가능했던 부동산 투자에 소액 주주도 참여할 수 있어 서민들도 주식 형태로 부동산을 간접 소유할 수 있고, 부동산가격 상승에 따른 투자수익도 얻을 수 있으며 이를 통해 기업구조조정 과정에 나올 대형 매물도 흡수할 수 있어 부동산거래 활성화 및 경기 순환에도 긍정적인 효과가 기대된다. 그러나 소액투자자들은 업체를 믿고 맡길 뿐, 업체가 제시하는 수익률에 대한 보장장치가 없기 때문에 예상했던 만큼의 투자수익을 얻지 못할 수도 있다. 이와 같은 펀드형 투자상품과 유사한 것으로 이미 지분제 상가가 선보였지만, 약속된 수익률이 보장되지 않아 소액투자자들이 손해를 본 사례도 있었다. 또 민간이 추진하는 경우 업체의 부도 등으로 사업이 중단되면 투자금액을 날릴 위험도 있고, 토지와 건물이 투자자 공동명의로 등기되기 때문에 투자자 전원이 동의하지 않는 한 독자적인 재산권 행사도 어렵다.
최 근 발행되고 있는 지가연동형 채권은 100만원, 1000만원, 1억원 등 세 종류로 발행되며, 1인당 최소 투자금액은 500만원이다. 지가연동형 채권은 토지공사가 외환은행을 통해 판매하는 것으로 땅값 상승에 따라 이자가 결정되는 표면금리 연 5%의 7년 만기 무기명 채권이다. 발행 후 3년이 지나면 1년에 한 번씩 중도상환을 청구할 수 있으므로 최단 만기는 3년이라고 볼 수 있다. 3년 후부터는 땅값 상승에 따른 시세차익을 추가로 돌려받을 수 있다. 이 채권의 가장 큰 장점은 공공기관이 발행하는 것이어서 펀드형 상품보다는 비교적 안전하다는 것이다. 또 무기명 채권이기 때문에 제3자에게 매각하거나 양도하기 쉽고, 땅값 상승과 상관없이 최소한 만기에는 연리 6.4% 안팎의 수익성을 보장받을 수 있다. 표면이자는 5%지만 3년만 지나면 채권 발행 당시 3년 만기 국고채 수익률보다 연간 0.2%나 높은 금리를 보장해 주기 때문이다. 이 채권은 직접 부동산에 투자하는 것이 아니기 때문에 취득세와 등록세를 한푼도 내지 않는다. 토지 보유·매각에 따른 종합토지세와 양도소득세도 50% 감면된 금액으로 토지공사에 납부한 뒤 사후 정산하기 때문에 부담이 적다. 채권 매입자가 내야 할 세금은 채권 이자에 대한 소득세(주민세 포함 24.2%)밖에 없다. 그러나 수익성에 대해서는 아직 장담하기에 이르다. 이 채권으로 높은 수익을 기대하려면 땅값이 올라야 하는데, 땅값이 오르지 않거나 떨어지면 기본 수익률밖에 보장받지 못해 은행 이자에도 못 미친다. 땅값이 최소한 3년에 50%는 올라야 두 자릿수 수익률을 기대할 수 있다. 그런데 지가연동형 채권 발행 대상 토지는 대부분 토지공사가 보유한 미분양 토지거나 최근 구조조정 과정에 업계가 토지공사에 매각한 땅이므로 사업성이 떨어져 땅값 상승을 기대하기 어려울 수도 있다. 또한 일반 채권과는 달리 3년이 지나야 중도상환이 가능해 그 전에는 현금화하기 어렵다. 채권형 투자로는 자산담보부 채권(ABS)도 빼놓을 수 없다. ABS는 성업공사나 토지공사· 주택공사 등이 금융기관이나 일반 기업이 보유한 부실채권을 인수하여 이를 담보로 증권이나 채권을 발행하는 것으로 발행대상은 채권이 주종이나 일부 부동산도 포함된다. 최근에는 외국회사들이나 기업구조조정 전문회사들이, 부실채권으로 성업공사 등에 공매 의뢰된 부동산만 인수하여 ABS를 발행하거나 부동산개발회사를 통해 개보수를 한 후 부가가치를 높여 상품화하기도 한다. ABS의 단점은 담보채권이 부실화하면 이자는 고사하고 원금도 돌려받지 못할 가능성이 있다는 점인데, 대부분 할인율이 높은 부실채권을 인수하기 때문에 수익성은 높은 편이다.
최 근에는 전자상거래 시장이 확대될 것을 감안해 인터넷 전자상거래 서비스 회사들이 정보·유통 관련 업종의 소호족을 대상으로 전자상거래 통신 시스템을 지원할 수 있는 임대 사무실을 개발하고 있다. 또 건물을 지을 때도 입주 업체에 대한 정보통신망 지원이 건물의 부가가치를 높이는 중요한 요소로 부각됐다. 미니 비즈니스호텔이 그 예. 작게는 1.5∼2평, 크게는 3∼4평 규모의 사무실에 보증금 없이 저렴한 월세에 입주할 수 있고, 입주자들이 공동으로 사용할 수 있는 사무기기 등을 제공해 사무실 유지·관리비를 획기적으로 줄인 것으로, 중소형 빌딩을 개조해 임대한다. 여기에다 혼자서도 사업을 할 수 있도록 부재시에 전화안내 서비스를 해준다거나 공동 비서 등의 지원 시스템을 갖춘 곳도 있다. 사무실은 작아도 건물 규모는 크기 때문에 인터넷 바, 컴퓨터, 팩시밀리 등 각종 통신시설, 복사기, 명함제작 및 서류 작성 대행업체 등을 갖춘 미니 비즈니스센터를 운영하기도 한다. 근무시간이 불규칙한 개인사업자나 야간근무가 잦은 프리랜서들을 위해 주거문제를 해결할 수 있도록 옷장 침대 TV 냉장고 붙박이 가구 등을 갖추고 샤워실, 주방, 세탁실 등을 공동으로 사용하도록 설계한 곳도 있다. 벤처기업들이 밀집한 서울 강남의 테헤란로 주변이나 포이동 압구정동 역삼동 신사동 여의도 마포 공덕동 일대에 이런 건물이 많이 들어서고 있다. 또 대학이 밀집한 신촌 신림동 안암동 청량리 돈암동 등 일대에는 직장인뿐 아니라 대학생도 많아 자취방이나 하숙방을 대신할 수 있는 새로운 개념의 주거공간과 정보통신이 접목된 신개념의 사이버 주택이 속속 등장할 전망이다. 최근에는 정보통신부가 초고속 정보통신 시설을 갖춘 아파트에 1, 2, 3등급으로 나눠 ‘사이버 아파트’ 인증마크를 달게 하는 등 아파트시장에서도 사이버 아파트가 새로운 조류로 등장하고 있다.
지 금까지는 부동산의 가치가 부동산의 본원적인 이용가치보다는 주로 투기적 요인에 의해 결정됐다. 급속한 경제성장과 소득증대, 그리고 토지가 부의 원천이라고 굳게 믿은 대다수 한국인들의 문화적 가치가 어우러져 80년대 말에는 지가가 가위 폭발적으로 상승했다. 여기에는 경제성장뿐 아니라 부동산세제나 공공개발계획 등의 정책도 적지 않은 영향을 끼쳤다. 또한 우리 금융기관들은 경쟁적으로 부동산 담보대출을 확대해 부동산시장에 거품을 키웠다. 아직도 국내에서는 경제적 수익성 분석을 기초로 자본가치를 도출하는 개념이 낯설다. 부동산에서 창출되는 잠재적 수익성에 근거한 부동산의 본원적 가치개념은 존재하지 않는다. 개인과 기업 모두 왜곡된 가격구조를 통해 형성된 부동산의 거품가치를 부의 척도로 인식하고 있다. 예를 들어 상업지역에서의 건물 임대료는 기본적으로 건축비에 비례해서 결정되지만, 위치나 기반시설 여부, 용도의 수요변화 등에 대한 미래의 투기적 요인에 의해 크게 영향을 받는다. 달리 말하면 지대나 임대료가 토지나 건물가격 형성에 본원적인 요인이 되지 못하고, 그 대신 시장수요에 따라 변화하는 여러 가지 경제변수들이 부동산가격에 더 큰 영향을 끼치는 것이다. 이에 비해 외국에서는 특히 장기 투자에 있어서는 투기적인 토지가치나 잔여가치는 부수적인 고려사항이 된다. 부동산 투자를 보는 관점도 수익증대나 가치향상을 위한 장기적인 관리가 가장 중요한 관심사항이 되는 것이다. 소유권 및 그 가치에 영향을 끼칠지도 모르는 부동산 자산의 모든 측면에 대한 조사분석 과정이 엄밀하게 진행된다. 이제 우리나라에서도 부동산시장이 개방되고, 외국인 투자유치의 필요성이 증대됨에 따라 선진국과 같은 부동산 평가방식이 도입되고 있다. 외국에서 활용되는 투자방법론들은 ‘최고 유효 이용(The highest and best use)’에 따라 계산된 토지의 잔여가치(Residual value)에 좌우된다. 즉 최고 유효 이용에 의거한 소득환산(Income valuation) 접근법들이 토지가격을 결정하는 최적기법으로 인식되는 것이다. 외국인 투자가 계속 확대되면 부동산의 평가와 관리, 부동산 금융에 대한 새로운 개념, 부동산시장에서의 유동성과 신뢰성 등 부동산시장 전반에 상당한 영향을 끼칠 것이다. 또한 이러한 투자방법이 보편화되면 부동산경기가 좋아진다고 해도 경제성에 근거해 투자가치가 없는 물건들은 계속적인 가격하락과 환금성 저하로 자산가치를 잃게 될 것이다.
정 부는 장기적으로 부동산 중개수수료율을 전면 자율화한다는 방침 아래 법률 세금 회계 감정평가 컨설팅 중개 금융 등 부동산 거래와 관련된 모든 서비스를 한곳에서 제공하는 ‘종합부동산법인’의 설립을 허용, 부동산 거래에도 ‘원 스톱 서비스 시스템’을 도입할 예정이다. 또한 부동산 중개업도 허가제에서 등록제로 바뀌어 무한경쟁시대에 돌입하고 있다. 정보 미디어의 발달과 더불어 부동산 중개업은 새로운 변화를 요구받고 있다. 부동산 중개업도 업종과 역할의 정보화, 전문화를 피할 수 없는 상황이다. 실제로 부동산 중개업계에서는 컴퓨터와 모뎀을 이용한 거래정보망의 구축과 활용이 확산되고 있다. 또 각종 통신망을 통해 부동산 매물 및 정보가 대중화되면서 정보의 질도 높아지고 있고, 그에 따른 마케팅 경쟁도 격화되고 있다. ‘프로만이 살아남는 세상’은 부동산 중개업 분야도 예외가 아니다. 땅 전문, 상가 전문, 학원 전문, 공장 전문, 분양 전문, 경매 전문 등 전문 부동산 중개업체들이 출현하면서 그에 따른 컨설팅·세무·법률 서비스로까지 중개영역을 확장시키고 있다. 이는 고객의 요구가 그만큼 세밀해지고 있다는 것을 뜻한다. 종래에는 중개서비스 이외에 등기, 세무, 법률적 분쟁, 건물 관리, 개발 등에 따른 서비스를 각각의 전문업체에 의뢰해야 했고, 수수료도 표준화되지 않아 터무니없이 높은 가격을 지불해야 했지만, 앞으로는 합당한 가격에 질 높은 서비스를 편안하게 한곳에서 받을 수 있게 된다.
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