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[권말부록] 2000년 마이더스 부동산투자 2000년 부동산시장 전망 실물경기 회복, 각종 부동산경기 부양책, 증시 자금의 부동산시장 유입으로 부동산가격이 상승세를 띨 전망이다. 그러나 공급과잉과 투자 위축에 따른 하락요인도 상존한다.이문숙 LMS 부동산컨설팅 대표 집 값 상승세에 대한 불안감이 다시 고개를 들고 있다. 실물경기가 좋아지고 있는데다 지난 2년 간 쏟아진 각종 경기부양책으로 물가상승과 인플레이션이 우려되기 때문이다. 물가가 오르고 화폐가치가 떨어진다는 것은 곧 실물가격이 상승한다는 것이고, 이런 경우 현금보다 부동산 같은 실물을 보유하는 것이 유리하다는 심리가 팽배해지기 때문이다. 또한 증권시장에 몰린 돈이 2000년부터는 부동산시장으로 서서히 유입될 것이라는 전망도 부동산 가격 상승을 부추기는 호재로 작용한다. 일반적으로 경제성장률, 소비자 물가상승률 등 거시경제지표가 움직이기 시작하면 주택은 9개월에서 1년 정도 뒤에, 토지나 상가, 사무실 등은 1년에서 1년 6개월 정도의 시차를 두고 동반 상승하는 경향을 보인다. 따라서 경기 사이클로 볼 때 99년 하반기나 2000년 상반기부터 부동산경기가 본격적인 회복국면에 진입할 것이라는 전망이다. 올해 신규 분양 아파트 시장을 중심으로 주택경기가 이른 회복세를 보인 것은 실물경기의 영향도 크지만, 신규 분양 아파트 및 미분양 아파트 구입에 따른 세제혜택의 확대, 분양가 자율화 이후 분양가 차익에 대한 기대, 청약 관련 제도의 완화 등 각종 주택경기 부양책으로 주택 수요가 급증한 것이 더 크게 작용했다.
분양 아파트의 경우 분양대금의 10∼20%만 내면 입주 전에 프리미엄을 붙여 자유롭게 매각할 수 있는 분양권 전매가 허용돼 자금력이 없는 수요자들이 분양시장에 대거 참여하면서 주택시장에 과잉 열기가 확산됐다. 이와 같은 분위기는 신규 아파트 분양·입주가 활발해질 향후 2∼3년 간 계속될 전망이다. 99년 집값, 전셋값에 대한 공식 통계는 아직 없지만, 주택은행이 조사한 바에 따르면 98년 말과 비교해 99년 상반기에만 집값이 5.5%, 전셋값이 17.7% 오른 것으로 나타났다. 아파트만 본다면 집값은 10% 이상, 전셋값은 20% 이상 올랐다. 하반기의 집값, 전셋값 상승세가 상반기에 비해 둔화됐다고 하지만, 99년 전체로 볼 때 집값은 10∼15%, 전셋값은 20∼30% 이상의 상승률을 기록할 전망이다. 분양가 인상률이 높았던 신규 아파트의 경우 지역별 편차는 있지만 서울·경기권의 99년 분양가 인상률이 평균 15∼20% 오른 것으로 나타났다. 2000년에도 주택가격이 꾸준히 상승할 것이라는 전망이 강하다. 특히 신규 아파트를 중심으로 분양가 인상과 함께 청약열기가 계속될 전망이다. 아파트 분양가가 크게 올라 서울· 경기권의 경우 분양 이후 기존 아파트 가격과 시세차가 줄었기 때문에 투자 목적의 수요가 많이 진정됐다고 하지만, 집값 상승에 대한 기대심리 때문에 인기지역은 여전히 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다. 기존 주택시장도 서울지역은 지하철 6, 7, 8호선 잔여구간이 2000년 2월부터 개통되기 시작해 신설 역세권 중심으로 가격이 오를 전망이다. 또 금리가 낮아지고, 상대적으로 재개발· 재건축 사업여건이 좋아지면서 재개발·재건축 사업도 활성화돼 인근 지역의 아파트 전세가와 매매가도 강세를 보일 전망이다. 잠실 저밀도지구를 비롯해 개포동 반포동 도곡동 암사동 화곡동 등 서울지역에서 2000년부터 재건축사업이 추진될 아파트만 10만여 가구가 넘을 것으로 예상돼 중소형 아파트 전세수요가 폭증하고, 서울 전역은 물론 분당 일산 등 5개 신도시와 경기권의 주요 위성도시 전셋값 상승도 예고된 것이나 마찬가지다. 전셋값이 상승하면 매매가도 동반 상승하는 경향이 있지만, 2000년부터 주택저당채권제도가 도입돼 집값의 70∼80%까지 주택구입자금 대출이 가능해지면 전세수요가 매매수요로 전환될 개연성이 높아 주택수요가 크게 늘어날 수 있다.
사정이 이렇다면 청약통장이 있거나 자금력을 갖춘 경우 99년 말부터 2000년 상반기 안에 주택 구입을 서두르는 것이 유리하다. 특히 신규 아파트 청약은 빠르면 빠를수록 좋다. 현재 서울지역 기존 아파트값은 평당 400만∼1500만원선인 데 비해 신규 아파트 분양가는 400만∼700만원선으로 아직까지 지역적인 입지여건과 주거 선호도가 분양가에 반영되지 않고 있기 때문에 입주할 시점에서는 분양가 차익을 기대할 수 있는 지역이 많다. IMF체제 이후 소득 및 소비 감소에 따라 주택수요는 급격하게 감소한 반면, 주택공급물량은 경기위축에 따른 탄력적인 공급조절이 불가능해 일시적인 공급과잉에 따른 가격하락이 계속됐다. 중도금 선납할인제, 비로열층 할인 분양 등으로 98년에는 오히려 신규 아파트 분양가가 IMF 전보다 5∼10% 하향조정되기도 했다. 그러나 실물경기 회복과 부동산값 상승에 대한 낙관적인 전망 때문에 99년부터 수요가 증가 하면서 신규 아파트 분양가는 2∼3년 안에 시장가격에 가까운 수준으로 상향조정될 전망이다. 더욱이 매년 50만∼60만 가구에 이르던 아파트 공급물량이 30만 가구로 줄어 공급이 40% 이상 감소된 상황이다. 이와 같이 98∼99년 상반기에 사업승인 대상 건축허가 실적이 급격하게 줄어든 것은 2000년부터 분양 및 입주 물량이 감소한다는 것을 뜻하므로 신규 분양 아파트의 희소가치는 더욱 높아진다. 기존 아파트는 가격 상승·하락에 지역별 편차가 크다. 서울강남·서초·송파·강동· 용산·성동·마포·양천구 등 지역적 선호도가 높고 아파트 분양가 상승률이 높은 곳은 기존 아파트 값도 강세를 보이기 때문에 투자면에서 유리하다. 또 경기도권의 대규모 택지개발지구도 그동안 미분양과 미입주 아파트로 몸살을 앓았으나, 분양률과 입주율이 점차 높아지면서 입주 후 프리미엄이 붙는 곳이 많아 대규모 아파트단지라면 분양권 전매로라도 집을 마련해두는 것이 유리하다.
그러나 분양에서 입주까지 들어가는 분양대금의 상당 부분(70% 정도)을 조달할 계획이 뚜렷하지 않다면 무리하게 내집 마련을 서두를 필요는 없다. 서울·경기권의 일부 지역을 제외하고는 집값이 은행 이자율과 비슷한 수준으로 상승할 것이어서 보유하지 못한 데 따른 자산가치 하락 위험부담은 크지 않기 때문이다. 오히려 인플레 압력으로 금리가 당분간 두 자릿수를 유지하리라고 전망되니만큼 무리하게 대출을 받아 집을 살 경우 이자부담이 높아질 우려가 있다. 또한 2000년부터 주택저당채권제도가 정착되면 20∼30년 장기저리 상환조건으로 집값의 70∼80%까지 주택구입자금 대출이 가능해진다. 여기에다 저금리로 수요자들에 대한 자금을 지원하고 공급자 금융이 확대되면 민간임대주택사업도 활성화돼 매입이 아니더라도 안정적으로 집을 마련할 수 있는 환경이 조성될 전망이다. 최근 공급되는 장기임대주택도 2년 6개월 후에 분양되는 주택이 많아 일반분양 아파트보다 경제적으로 내집을 마련할 수 있다. 따라서 자금력이 없는 수요자라면 조급하게 대출을 받아 무리하기보다는 전셋값이 오르기 전에 2년 계약을 해놓고, 1∼2년 정도 기다리는 것도 방법이다. 토지공사와 LG경제연구원은 경제성장률, 금리 등 거시경제지표를 변수로 분석한 결과 99년 지가가 98년보다 5% 정도 오를 것으로 예측하고 있다. 이렇게 될 경우 지난해 경제위기 여파로 떨어진 땅값(-13.6%)의 3분의 1이 회복되는 셈. 토지공사는 지가가 올해 1분기에 0.35%, 2분기에 0.84%, 3분기에 1.78%, 4분기에 2.33% 올라 시간이 갈수록 상승폭이 커지고 있어 2000년에는 토지가격 상승률이 더욱 높아질 것으로 전망했다. 지가가 오를 것으로 보는 가장 큰 이유는 실물경제가 빠른 회복세를 보이고 있기 때문. 2분기 국내총생산(GDP)이 9.8%나 증가한 것에서 나타나듯이 경제성장률이 지난해의 -5.8%에서 올해는 두 자릿수 플러스를 넘볼 정도로 가파른 상승행진을 지속하고 있고, 경상수지에서도 230억달러의 흑자가 예상된다. 이렇게 되면 기업들의 자금유동성이 좋아지고, 투자여력도 생겨 토지에 대한 수요도 늘어난다. 실물경기 회복세를 반영하듯 공장용지 수요가 조금씩 늘고 있는데다 그린벨트 해제에 따른 기대심리로 투자수요까지 가세하고 있다. 더욱이 2000년에는 총선이 있어 지역마다 개발공약이 발표되고, 규제완화의 분위기를 타게 되면 토지시장이 본격적으로 활기를 띠게 되리라는 전망이 우세하다.
토지연구원의 분석에 따르면 국민총생산(GNP)이 1% 오르면 땅값은 2.03% 오르는 경향이 있다. 땅에 대한 수요가 제한적이라는 것을 감안하고 올해 GNP가 5%만 오른다 해도 땅값은 10% 이상 오른다. 부동산시장 개방으로 외국인 투자자들이 증가하고 있다는 것도 호재다. 99년 들어 외국인들의 부동산 투자도 늘어 1·4분기에 8700억원어치의 부동산을 사들인 데 비해 4·4분기에는 2배 이상 더 매입했다. 2000년부터는 경매·공매를 통해 할인율이 높은 수익성 부동산에 투자하는 외국회사가 더욱 늘어날 전망이고, 부실채권을 인수해 자산담보부 증권을 발행하는 사례가 늘면서 대형 부동산거래도 활기를 띠고 있다. 증권시장의 조정국면이 장기화 조짐을 보이면서 99년 상반기에 증시에서 짭짤한 이익을 챙긴 투자자들의 뭉칫돈이 주택에 비해 상대적으로 저평가돼 있는 토지시장으로 몰릴 개연성도 있다. 주가는 월드컵이 열리는 2002년까지 상승·하락을 거듭하면서 꾸준히 올라갈 전망이지만, 98년과 같은 수직상승에 대한 기대심리가 시들면서 부동산시장으로 투자방향을 선회하는 이들이 늘 것이기 때문이다. 주택공급의 감소도 토지시장에 영향을 끼친다. 주택공급물량이 예년보다 20만 가구 남짓 줄어든 30만 가구에 머물고, 재개발·재건축 붐으로 주택 매매가와 전세가가 오르면 지가도 상승압력을 받는다. 그린벨트 해제계획이 예상보다 빨리 가시화하고 있어 토지에 대한 투자 잠재수요층도 두터워졌다. 99년 지가는 IMF 이전에 비해 85% 정도 회복한 수준으로 거품이 거의 걷히고 있어 2000년에는 IMF 이전 수준까지 회복될 전망이다. 주택업체들의 경쟁적인 택지매입도 땅값을 부추기는 요인이다. 주택업체들은 IMF 이후 아파트 부지 매입을 중단했다가 분양시장이 되살아나자 다시 매입에 열을 올리고 있다. 그린벨트 개발제한이 풀리면서 해제될 것이 확실시되는 취락지역과 대도시 주변의 개발 가능성이 높은 준농림지역에 대한 투자수요가 급증할 것으로 보여 지역별·종목별 편차는 있지만, 땅값 상승은 대세로 굳어질 전망이다. 그린벨트 지역은 대도시권 중심으로 상승폭이 클 것으로 예상되는데, 국지적으로는 서울지역의 은평구 진관내·외동, 강남구 세곡동, 자곡동, 강동구 하일동 등과 광명 소하 1동, 남양주 지금동, 구리시 교문동과 토평동, 하남시 풍산동 등 인근에 대규모 아파트 단지를 낀 개발제한구역 해제지역, 고양시 풍동, 용인 수지읍 성복리와 신봉리 일대, 파주시 교하면 일대 개발예정지역의 준농림지역에 대한 수요 증가 및 가격 상승이 예상된다. 상가와 사무실은 99년까지 침체 상태를 벗어나지 못했지만, 2000년부터 실물경기 회복에 따라 조금씩 기지개를 펼 전망이다. 이미 서울지역 주요 상권인 강남, 마포, 여의도권 사무실의 공실률(空室率)이 크게 떨어진데다 임대료도 평당 150만∼180만원선에서 200만∼ 250만원대로 회복되고 있다. 서울지역 사무실 평균 공실률도 IMF 직후 30%에 육박하던 것이 20%대로 낮아져 회복세가 뚜렷해지고 있다. 특히 경매·공매 쪽에서는 수익성이 좋은 상가주택이나 상업용 건물, 업무용 빌딩의 낙찰률이 높아지고 있어 2000년 하반기부터 상가· 사무실도 정상적인 매매거래가 활기를 띨 전망이다.
그러나 상가나 사무실은 특정 지역을 제외하고는 여전히 공실률이 높고 대규모 택지개발지구를 중심으로 과잉공급 상태여서 토지나 주택시장처럼 빠른 회복세를 보이기 어려울 전망이다. 강남권이나 마포·여의도권의 공실률이 급감하고 있는 것은 이 지역에서 기존 빌딩을 세제혜택이 많은 벤처기업 빌딩으로 개·보수하거나 신축중인 빌딩이 많아 중소형 사무실 수요가 집중되고 있기 때문이다. 특히 역세권을 중심으로 중심상업지역에 대규모 상업시설과 할인매장 등이 들어서는 수도권 신도시나 택지개발지구는 대형 상권이 중·소형 상권을 흡수하는 경향이 있고, 배후 인구에 비해 상업시설이 과잉공급돼 아파트단지 내 상가나 소규모 근린상가에는 여전히 불황이 계속될 지역들이 많다. 2000∼2001년 사이에 주거용 오피스텔 입주가 꼬리를 물 분당과 일산 등 신도시와 주상복합 건물이 공급과잉 상태인 서울지역 일부 역세권도 침체를 벗어나기까지는 상당한 시간이 걸릴 전망이다. 업무용 빌딩의 경기회복도 지역별 편차가 크다. 최근에는 부동산경기 회복에 대한 기대심리로 IMF 이전보다 가격이 30% 이상 하락한 중소 규모의 업무용 빌딩 및 상가주택을 중심으로 공매·경매 낙찰률이 높아지고 있으나, 주택과 토지에 비해 경기회복의 탄력을 적게 받을 것으로 예상된다. 따라서 공실률이 20% 이하로 떨어지고 임대료가 IMF 이전의 80∼ 90% 수준으로 회복될 2000년 하반기 이후에는 매매·임대 시장이 활성화될 것으로 예상된다.
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