마이다스동아일보[동아일보매거진:신동아9803월호]

［생활경제］

IMF시대 부동산 상품 전망

집값=흐림, 토지=비, 상가=비바람

부동산 전문가들은 부동산경기 침체를 예상하면서도 ▲서울과 수도권 신규 입주 아파트 ▲임대주택사업 ▲공사가 시작된 광역교통망 주변토지 ▲신도시 뉴타운 인근 준농림지 ▲법원 경매주택 등을 올해의 유망상품으로 꼽았다.

황재성 동아일보 경제부 기자

국제통화기금(IMF) 한파가 몰아닥친 작년 12월 이후 부동산 시장에 사상 유례없는 현상이 속출하고 있다. 아파트 당첨자들이 청약을 포기하는가 하면 중도금까지 몇 차례 낸 사람들이 수백만원이 넘는 위약금까지 감수하면서 계약을 해지하는 사례가 잇따르고 있다.

96년 말부터 작년 한해 동안 전국의 주택가격 상승을 주도했던 서울 강남 일대와 일산 분당 등 신도시 일대 아파트값은 그 사이에 15% 이상 추락했다. 토지시장에선 대기업들이 자구노력의 일환으로 매물을 쏟아내면서 시세의 절반 수준에도 못 미치는 급매물이 속출하고 있다.

서울 시내 요지에 위치한 상업용지가 주인을 만나지 못해 값이 추락을 거듭, 시세의 40%선에 팔리기도 했다. 지난해 최고의 부동산 투자상품으로 인기를 모았던 오피스텔은 직격탄을 맞아 거래 중단은 물론 청구 나산 등 해당 시공업체들을 부도의 수렁으로 밀어넣고 있다.

이같은 상황이 빚어지는 것은 기업들의 자금난과 명예퇴직, 정리해고, 봉급동결로 인한 가계소득 감소 등으로 부동산 수요가 급감했기 때문이다. 게다가 IMF가 고금리 체제를 요구하면서 부동산 상품의 수익률을 훨씬 웃도는 금융금리가 당분간 지속될 것이란 기대감도 투자자들이 부동산 시장을 외면하는 데 한몫하고 있다.

그렇다면 이같은 상황이 언제까지 계속될 것인가. 올해 상황을 부동산 상품별로 조망해 본다.

집값 동향

올해 대부분의 부동산 상품은 큰 폭의 가격 하락이 불가피할 것으로 예상된다. 실수요자들의 주머니가 얇아졌고 기업들의 연쇄부도, 고금리 상황이 호전되지 않는 이상 부동산 투자가 큰 메리트를 가져다 줄 리가 없다는 판단이다.

그러나 아파트를 중심으로 한 주택시장에서는 이같은 전망이 다소 유보적이다. 부동산 칼럼니스트 이문숙씨는 『최소한 봄 이사철이 지난 3월 말에 가서야 윤곽이 잡힐 것』이라며 『현재의 상황에서 집값 동향을 판단하기는 이르다』고까지 말한다.

이같은 주장의 근거는 분양가 자율화라는 커다란 변수가 생겼기 때문이다. 실제로 분양가 자율화는 최근 수도권에서 분양되고 있는 아파트 분양가를 작년보다 10~20% 가량 올려놓았다.

주택보급률이 80%에 불과한 만성적인 주택수요 초과지역인 수도권에서 분양가 자율화에 따른 이같은 분양가 상승은 위치가 좋은 기존 주택 가격을 밀어올릴 가능성이 높다. 게다가 매년 물가상승분만큼 부동산 가격이 상승한 점도 무시할 수 없는 요소.

건설경기가 크게 위축되면서 주택건설업체들이 주택공급 계획을 대폭 축소함으로써 앞으로 2,3년 후의 수급 불안에 따른 가격 폭등을 우려한 실수요자들이 적극적으로 주택 구입에 나설 수 있다는 점도 주목해야 할 부분이다.

이 밖에 ▲주택보유자 대부분이 투자보다는 거주를 목적으로 하고 있어 거품이 적은 데다 ▲주택가격 대비 주택금융대출 비중이 30~40%에 불과, 금융긴축에 따른 충격이 크지 않고 경기가 호전되면 곧바로 소비심리가 되살아날 수 있다는 점 등이 집값이 마냥 떨어지지 않을 것이란 주장의 근거가 되고 있다.

그러나 분양가 자율화에 따른 가격이 오를 것이란 주장을 펴는 전문가들도 가격 상승폭에 대해선 『전체적으로는 약보합세를 보이면서 서울과 서울 인근 수도권 지역의 역세권을 중심으로 가격이 소폭 인상되는 선이 될 것』이라고 전망하고 있다.

반면 가격하락이 계속되리란 전망을 내놓은 전문가들은 실업, 봉급 삭감 등으로 실수요자들의 주머니가 얇아질 대로 얇아진 상황에서 내집 마련은 우선순위에서 밀릴 수밖에 없다고 본다. 96년 말부터 작년 한해 동안 전국의 집값을 선도했던 서울 강남과 일산 분당 등 신도시지역 집값이 작년 말부터 2월 초까지 무려 20% 이상 떨어진 데서 이같은 주장은 설득력이 있다.

이같은 상황에서 수도권의 분양가 자율화도 가격 상승을 부추기는 요인이 되지 못한다는 주장도 나온다. 수도권 지역 분양가 자율화를 주도했던 건교부 주택정책과 이춘희 과장은 『서울 수도권에 민영택지가 많지 않기 때문에 분양가 자율화로 가격이 오르더라도 전체 주택시장 가격을 주도할 만한 양이 되지 못한다』고 주장한다. 그는 또 『분양가가 자율화되면 그동안 청약통장 가입자들이 누렸던 시세차익이 없어지므로 투기성 가수요가 줄어들고 과열경쟁 역시 주춤해질 수밖에 없다』며 가격 하락이 연말까지 계속될 것으로 전망했다. 국토개발연구원 손경환 연구원은 『경제성장률이 1~2% 수준을 유지한다면 올해 주택가격은 최소 3~4% 가량 떨어지겠지만 기업들의 구조조정이 제대로 이뤄지지 않는다면 폭락할 가능성도 배제할 수 없다』고 말했다.

결론적으로 이같은 주장을 종합해볼 때 아파트를 포함한 주택값은 떨어지더라도 크게 떨어지지 않고 오르더라도 크게 오르지 않는 선에 머물 것으로 예상된다.

토지시장

토지 시장은 올 한해 침체의 늪을 벗어나기 어려울 것이란 게 전문가들의 일치된 견해다. 우선 토지시장의 최대 고객인 기업들이 신규 투자를 거의 중단, 수요가 거의 끊긴 상태인 데다 구조조정 차원에서 쏟아져 나오는 긴급 매물이 홍수를 이루고 있다는 게 근거다. 실제로 대그룹들이 서울 시내 요지에 상업용지를 시세의 절반 수준에 급매물로 내놓고도 살 사람을 찾지 못하는 사례가 나타날 정도다.

그렇다면 이같은 토지시장의 침체는 언제까지 계속될까. 이와 관련, 한국감정원 감정평가연구소 이성영 과장이 최근 발표한 논문은 눈길을 끈다. 그에 따르면 70년부터 96년까지 27년간 땅값과 경제지표의 상관관계를 분석한 결과, 우리나라에선 주요 경제지표가 상승하면 지가는 1~2년 정도의 시차를 두고 올랐다. 경제성장률이 1.0% 오르면 땅값은 1년 후 0.5%가 상승하는 식이다.

이같은 양상은 다른 지표에서도 나타났다. 물가가 1.0% 오를 경우 땅값은 1년 정도의 시차를 두고 0.4%, 통화량이 1.0% 늘어나도 땅값은 1`~2년 후 0.4%가 각각 상승했다. 또 재정규모가 1.0% 늘어나도 지가는 1년 정도 뒤에 0.37% 가량 올랐다.

재미있는 것은 부동산과 대체상품적 성격을 갖는 주가와도 비례 관계에 있어 주가가 상승하면 1~2년 후 땅값이 상승한 것으로 드러났다. 이성영 과장은 이같은 결과를 토대로 땅값은 올해와 내년에 계속 하락한 후 2000년 이후에나 반전할 수 있을 것으로 예상했다. 삼성 현대 대우 등 민간연구소들도 대부분 이와 비슷한 의견을 제시하고 있다.

그러나 이에 대한 반론도 있다. 반론의 근거는 크게 두 가지 정도다. 우선 금융실명제가 보완될 경우 움직이게 될 지하자금의 제1 타깃으로 부동산 특히 토지시장이 부상할 가능성이 높다는 점이다.

건설교통부가 부동산경기 부양을 위해 지난해 말부터 관련 규제를 대부분 풀어놓은 것도 이의 현실화 가능성을 높여 놓았다. 여기에 외국자본 유치를 위해 추진되고 있는 부동산시장 전면개방도 커다란 변수로 작용할 수 있다. 고환율로 외국인들이 국내에서 토지를 매입할 때 드는 비용 부담이 작년의 40% 수준으로 떨어진 것도 시장개방에 따른 토지시장 가격 불안을 더하는 부분이다.

이미 일산 분당 등 신도시를 중심으로 지난해부터 된서리를 맞고 있는 상가와 상가주택은 올해 최악의 상황에 빠질 것으로 보인다. 이들 상가가 지난해 침체에 빠졌던 주요인은 경기 침체로 소비시장이 위축된 데다 대형 할인점의 등장으로 경쟁력을 상실했기 때문.

게다가 올해는 지난해보다 더 극심한 경기 침체가 예상되고, 실업이나 봉급삭감 등으로 소비심리가 더욱 위축될 게 분명해 여건은 더 나쁘다. 그러나 대규모 아파트단지 내 학원 등 상가, 지하철 역세권, 테마상가 등은 적당한 수익을 보장받을 수 있다는 점에서 꾸준한 인기상품이 될 가능성이 있다.

기타부동산 상품

빌딩과 오피스텔 경기 전망도 밝지 않다. 기업들이 구조조정 차원에서 빌딩 등을 잇따라 내놓고 있는 데다 도산하는 기업이 늘어 사무실 수요도 급격히 줄어들고 있기 때문이다.

작년 인기 부동산 상품으로 각광을 받았던 오피스텔의 경우 공급 과잉 상황에 IMF 한파까지 몰아쳐 급랭하는 추세다. 다만 대학가를 낀 역세권 등지와 같은 목 좋은 곳의 오피스텔은 대학생 독신자 등 실수요자가 살아 있어 일반 지역보다는 형편이 나을 것으로 전망된다.

대표적인 도심 부동산 상품인 재개발·재건축도 예년만 못할 것으로 보인다. 우선 사업을 이끌고 나갈 건설회사들의 움직임이 주춤한 상태다. 그동안 건설업체들은 자신들의 유보 자금으로 선투자하거나 은행돈을 빌려 조합원 이주비와 건축비를 내고, 일반분양분으로 이를 충당하는 방식으로 재개발·재건축사업을 진행해 왔다. 그러나 이제는 선투자할 돈도 없고 은행대출도 묶여 사업을 중단하거나 대폭 연기하려는 움직임이 두드러지고 있다.

96년과 지난해 인기 부동산 상품이었던 경매시장도 어둡다. 앞으로 대출금을 갚지 못한 부동산이 대거 법원 경매시장에 나오는 반면 이를 살 만한 수요자들의 주머니 사정이 좋지 않기 때문이다.

게다가 그동안 경매 부동산의 잔금 대출을 해주던 상호신용금고가 지난해 11월 말부터 잇따라 잔금 대출을 중단하는 바람에 융자를 끼고 낙찰을 받을 수 없는 것도 부정적인 전망을 더하는 요인이다. 그러나 이같은 상황에서 낙찰률이 떨어지면 좋은 물건을 기대 이상 싸게 살 수 있는 기회가 그만큼 늘어날 수 있다는 점에서 주목할 만한 대상이라는 게 전문가들의 조언이다.

이미 지난해부터 건축규제가 강화되면서 인기가 시들해진 전원주택 전원카페는 올해도 부진을 면하기 어려울 것으로 보인다. 그동안 수요를 예측하지 못하고 지나치게 공급이 많았던 게 지난해의 하락을 부추긴 요인이었다면 올해는 전반적인 경기 침체로 생활여가를 즐기려는 소비심리 위축이 주된 원인이 될 것이다.

그러나 모든 부동산 상품은 전반적인 경기에 관계없이 입지 여건에 따라 고수익 상품으로 변함없는 인기를 누릴 수 있다는 걸 항상 명심해야 한다. 특히 올해와 같은 불황기엔 지역별 차별화 양상은 심화할 가능성이 높다.

위기가 기회일 수 있다. 더욱이 가격이 떨어질 때 여유자금으로 부동산 상품에 투자한다면 경기가 회복된 후 적잖은 투자이익을 올릴 수 있다는 건 자명한 이치다. 따라서 부동산 상품별 수익성과 안전성, 환금성 등을 충분히 고려, 과감한 투자가 필요하다.

유망 상품

「동아일보」가 올해 초 부동산전문가 33명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 올해 투자수익이 괜찮을 것으로 기대되는 부동산 상품은 ▲서울과 수도권의 신규 입주 아파트 ▲임대주택사업 ▲법원경매 주택이 꼽혔다.

임대주택사업은 전체 응답자의 3분의 2 정도인 23명이 올해 중 투자수익이 「좋다」 또는 「아주 좋다」고 대답했다. 법원경매 주택도 22명이 「좋다」거나 「아주 좋다」고 응답, 주목할 만한 부동산상품으로 나타났다.

특히 임대주택사업의 경우 미분양아파트를 사서 사업자로 등록하면 등록세 취득세를 감면받고 고정적인 월수입을 올릴 수 있는 데다 국내 경기가 안정됐을 5년 후에 내다 팔면 양도소득세를 전액 면제받게 돼 짭짤한 수익상품으로 자리잡을 전망이다.

반면 단독주택 연립 다세대 다가구 전원주택 고급빌라 상가 지방준농림지 오피스텔 법원경매상가와 사무용 빌딩 등은 투자수익이 낮은 상품으로 평가됐다. 특히 96년부터 대형 할인점이 잇따라 들어서면서 된서리를 맞고 있는 일산 분당 등 신도시의 근린상가와 주상복합상가는 「좋다」고 대답한 사람이 한 명도 없어 투자에 신중을 기해야 할 것으로 보인다.

여유자금이 있는 사람에게 권할 만한 상품을 5가지 이상 골라달라는 설문에는 ▲서울과 수도권 신규 입주 아파트 ▲임대주택사업 ▲공사가 시작된 광역교통망 주변 토지 ▲신도시 뉴타운 인근 준농림지 ▲법원경매 주택 등이 각각 10명 이상의 지지를 얻었다.

투자 유의사항

법원경매 주택은 모두 23명이 추천상품으로 꼽아 가장 많은 지지표를 얻었다. 이는 IMF 한파의 영향으로 부도가 잇따르면서 경매물건이 급증한 반면 경매 참가자는 크게 줄어든 상태여서 괜찮은 물건을 아주 싸게 살 수 있다는 판단 때문으로 풀이된다.

반면 주상복합상가는 추천자가 한 명도 없었으며 ▲단독주택 ▲연립다세대 다가구 ▲전원주택 고급빌라 ▲신도시 근린상가 ▲법원경매 사무용 빌딩 등도 추천자가 한 명씩에 불과했다.

불황기에 투자할 때는 풍부한 정보 확보와 철저한 사업성 분석, 안정성 위주의 상황 판단 등이 요구된다. 이와 함께 막연한 돈벌이를 찾기보다는 분명한 목적의식을 갖는 게 중요하다고 전문가들은 지적한다.

전문가들이 말하는 불황기 부동산 투자요령 몇 가지를 정리해본다. ① 백문(百聞)이 불여일견(不如一見)이다. 남의 말만 듣고 투자에 나서는 건 절대 금물이다. 불황기에는 투자환경이 수시로 변한다. 투자판단을 내릴 수 있는 기준이나 전례가 없으므로 부동산 전문가라 해도 오판할 가능성이 많다.

② 급할수록 돌아가라. 부동산 투자에는 편법이나 탈법이 적지않이 동원된다. 그러나 불황기일수록 편법이나 탈법에 의존해서는 안 된다. 자칫 사기를 당하더라도 손해배상을 청구할 길마저 막혀버릴 수 있다.

③ 정보가 돈이다. 경기가 어려울수록 정확하고 빠른 정보가 투자의 성패를 좌우한다. 신문 잡지 컴퓨터통신 방송 등을 통해 꾸준히 정보를 확보, 나름대로 부동산시장에 대한 흐름을 익혀야 한다.

④ 돌다리를 쇠망치로 두드려 보고 건너라. 특정상품이 잘 된다는 소문에 무턱대고 편승한 투자는 십중팔구 실패할 수 있다. 투자하기 전에 투자성을 확인하고 또 확인하는 것이 좋다.

⑤ 투자목적을 분명하게 하라. 막연히 시세차익을 얻기 위해 부동산에 투자했다간 실패하기 쉽다. 경기가 침체될수록 부동산은 다른 재테크상품보다 환금성이 떨어지기 때문이다.

청약통장 이용전략

지난 2월1일부터 수도권지역 내 민영택지에 지어지는 아파트 분양가가 자율화됐다. 따라서 이들 아파트를 청약할 수 있는 청약예금이나 내집마련주택부금(청약부금) 가입자들로선 아파트를 분양받았을 때 기대할 수 있었던 시세차익이 거의 없어졌다.

결국 이들 통장 가입자들로선 일반 예금금리보다 싼 금리로 몇 년씩 목돈을 묵혀둔 금융손실을 보장받을 수 있는 길이 막힌 셈이다. 그러나 몇 십만원의 이자만을 생각, 청약통장을 해지하면 더 큰 손해를 볼 수도 있다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다. 청약통장을 갖고 있는 게 좋은 이유를 몇 가지만 꼽아본다.

① 우선 건교부는 분양가가 자율화되더라도 청약통장 가입자에게 주택 신청 우선권을 계속 부여하기로 했다. 따라서 입지여건이 좋고 장기적인 투자가치가 높은 곳을 분양받으려면 통장을 갖고 있는 게 유리하다.

② 분양가 자율화 대상이 민영택지 공급분에 제한됐다는 점도 잊어선 안 된다. 96년을 기준으로 공공택지에서 공급되는 전용면적 18평 초과 아파트는 대략 16% 정도인 4만여 가구로 추정된다. 이 아파트들을 분양받으려면 청약통장을 버려선 안 된다.

③ 분양가가 자율화되더라도 요즘 같은 부동산 침체기가 계속되는 한 시세와 같은 수준으로 분양가를 올릴 수는 없으리란 게 일반적인 전망이다. 결국 당분간은 청약통장을 이용, 아파트를 분양받는다면 이전보다는 적지만 차익을 얻을 수 있다.

④ 주택은행이 청약통장 가입자에 한해 지원하는 주택금융대출도 무시할 수 없는 장점이다. 특히 국제통화기금(IMF)체제하에선 고금리가 당분간 계속될 전망이어서 내집마련에 필요한 목돈을 2~3%라도 싼 이자로 마련한다면 그만큼 이익이다.

그렇다면 통장별 내집 마련 전략은 어떻게 짜야 하나.

▲93년 1월25일 이전 가입자라면 우선 청약배수 내에 들 확률이 높다는 점을 충분히 활용, 여유를 갖고 조건에 맞는 아파트를 노리는 게 좋다. 청약예금 가입자라면 연 10.0%의 예금금리를 적용받게 돼 상대적으로 금융손실이 적다는 것도 기억해둘 필요가 있다.

청약부금은 89년에 생긴 상품으로 연리 8.5~9.0%를 적용받는다. 청약예금보다 상대적으로 낮은 금리의 장기 주택대출자금을 받을 수 있다는 점을 충분히 활용해야 한다.

▲가입 후 2년 이상되고 93년 1월26일 이후 가입자라면 청약 1순위 자격을 적극 활용, 하루라도 빨리 분양받는 게 낫다. 청약통장이나 부금 모두 연 8.5~9.0%의 예금금리만을 적용받기 때문에 우선 청약배수에 들어가려면 적잖은 시간을 더 기다려야 하는 점을 감안하면 금융손실이 그만큼 크기 때문이다. 전용면적 25.7평 이하 아파트를 신청할 수 있는 가입자 중 35세 이상이면서 무주택자 요건을 갖춘 사람이면 무주택 우선공급제도를 적극 이용해야 한다.

▲가입 2년 미만자라면 통장을 그대로 갖고 있으면서 미분양아파트 등을 노리거나 전세금 대출 등 주택 관련 대출을 받는 게 유리하다. 청약부금의 경우 낮은 금리(연 12.50~13.75%)의 전세자금 대출을 받을 수 있고 주택을 구입할 때는 담보만 있다면 최고 1억원까지 지원받을 수 있다.

청약예금은 1년 이상 가입한 후 발생하는 이자를 주택은행에서 운영중인 만기 2년 이상의 보험상품에 예치하게 되면 실적에 따라 「파워 중도금 대출」이라는 상품을 적용받는다. 둘 다 금리가 일반시중은행의 주택관련 대출이나 주택할부금융의 대출금리보다 싸다. 청약통장과 관련된 문의는 주택은행 청약실(02-3660-4114)과 주택은행 고객만족센터(02-784-7711)를 이용하면 된다.