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[생활경제]
금융자산·부동산에 1―3씩, 채권·주식에 1―6 씩 투자하라’
‘재테크 고수’ 양맹수의
연령별·재산별 돈 불리기 비법
재테크 노하우 없이 재산증식을 원하는 것은 우물에서
숭늉 찾기나 다를 바 없다. 금융상품, 유가증권, 부동산 분야를
종합적·입체적으로 컨설팅하는 재테크 전문가의
돈 불리기 비법은 무엇일까.
돈
은 살아 있는 생물과 같아서 항상 움직이는 속성을 가지고 있다. 돈은 움직이는 과정에 증식할 수도 있고 반대로 감소할 수도 있다. 누구든지 현재 보유하고 있는 돈이 줄어드는 것보다는 더 늘어나는 것을 원하리라.
그러면 과연 어떤 방법으로 재산을 늘려가는 것이 옳을까? 아쉽게도 누구에게나 적용될 수 있는 정답은 존재하지 않는다. 우리 얼굴이 각각 다르듯이 모든 사람은 재산 상태, 성별, 직업 등이 다 다르며 돈을 모아서 무엇을 할 것인가 하는 재테크 목적 또한 다르기 때문이다.
최근 들어 언론매체를 통해 재테크 관련 정보가 홍수처럼 쏟아지는 상황에 정보를 취사선별하는 것도 쉽지 않다. 실제로 재테크에 대한 지식 부족이나 잘못된 이해 때문에 돈을 벌려고 하다가 불이익을 당하는 경우도 많다. 또 저축이나 투자를 위해 은행이나 증권회사, 보험회사, 투자신탁회사, 부동산중개소 등을 찾으면 저마다 자기들이 취급하는 투자상품이 최고 수익을 올릴 수 있다고 열을 올린다.
과연 누구 말이 맞을까. 그 사람들 말이 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있다. 특정한 투자상품 하나만 본다면 맞을 수 있어도 종합적인 재테크 방법에서 보면 부적절할 수도 있기 때문이다.
그렇다면 골치 아프니까 돈을 되는대로 굴려갈 수밖에 없는 것인가? 그렇지 않다. 완전하지는 않지만 일반적으로 통용할 수 있는 재테크 원칙은 있다.
재산은 크게 부동산, 유가증권(주식, 채권 등), 금융재산(은행 저축상품 등)으로 구분되는데, 투자 부문별로 투자나 저축을 해나갈 때 꼭 고려해야 할 사항들이 있는 것이다. 그중에서도 특히 강조하고 싶은 것은 안전성, 수익성, 환금성을 염두에 둔 적절한 재산의 분산(포트폴리오 구성)이 투자로 인한 손실 위험을 분산하면서 수익을 극대화하는 지름길이라는 점이다. 이런 원칙과 노하우 없이 재산 증식을 원한다는 건 어불성설이다.
필자는 그간 재테크 컨설턴트로서 상담자들의 부동산, 유가증권, 금융재산을 종합적으로 파악해 적절한 포트폴리오 구성을 하도록 권유해왔고 대부분 만족할 만한 재산 증식 효과를 가져왔다. 다음 사례들은 이런 원칙을 염두에 두고 연령별, 재산 유형별로 투자 수익을 극대화한 재테크 성공법이므로, 독자들에게 도움이 되리라 믿는다.
30대의 재산관리 요령
30대에 접어들면 소득이 증가하는 것이 일반적이지만 자녀 육아비, 교육비 등도 늘어 넉넉한 살림을 꾸려나갈 수 있는 상황은 아니다. 그렇다고 해서 이때 주택을 구입하지 못하고 40대로 넘어가면 자녀들이 고등학교, 대학교에 입학해 훨씬 많은 교육비를 부담해야 하므로 집을 마련할 겨를이 더 없어진다. 다음의 30대 상담 사례를 살펴보기로 하자.
상담사례
■ 문의내용
지난달 지방 발령을 받고 이달 말에 지방의 사옥으로 이사할 계획입니다. 지금 살고 있는 25평 아파트를 전세 주면 4000만원의 전세보증금이 생깁니다. 3년 후에 지방 근무를 마치고 나서 32평 아파트를 마련하고 싶은데, 좋은 방법을 알고 싶습니다. 현재 월평균 소득은 200만원이고, 생활비 130만원을 뺀 나머지 70만원을 매달 저축하고 있습니다. 또한 이달 말에 적금이 만기가 돼 1000만원을 타게 됩니다.
▶현재 재산상태 진단
현재 총재산은 25평형 아파트와 적금 만기금액 1000만원인데, 재산 구성에 있어서 몇 가지 문제를 안고 있다.
먼저 재산 구성이 너무 단조롭다는 점이다. 위험(risk)을 줄이고 수익을 높이기 위해서는 재산 구성에서 3분법을 활용하는 것이 기본 요령이다. 즉 부동산, 유가증권, 금융재산에 각각 3분의 1씩 투자하는 것이 이상적이다.
그러나 실생활에서 항상 이 투자비율을 유지하기는 어렵기 때문에, 3분법을 최종목표로 삼아 접근해가는 투자 방법을 택해야 한다. 목표했던 시기에 이르렀을 때 3분법적 재산 구성이 돼 있다면 이상적인 투자로 볼 수 있다.
또 문의자는 32평형 아파트 장만을 목표로 삼고 있으면서도 그에 대한 사전 저축이 미비하다. 주택을 구입하거나 분양받을 때는 아파트 청약이나 장기주택자금대출을 위해 적어도 3년 정도의 사전 저축기간이 필요하기 때문이다.
마지막으로 금융상품 포트폴리오가 전혀 없다. 금융 재테크의 경우 금융기관 선택이나 금융상품 선택 여하에 따라 일정기간 후에 재산 규모가 크게 차이가 난다. 금리자유화로 인해 금융기관간 금리가 각각 다르며 또한 금융 상품별로 큰 차이가 있으므로, 정확한 금융정보는 재산의 증식 속도를 훨씬 빠르게 할 수 있다.
▶향후 재테크 전략
현재의 저축금액은 매월 70만원으로 월소득 200만원에 대한 저축률이 35.0%이다. 이는 우리나라 도시 근로자의 평균 저축률을 웃돌고 있다. 정기적금 만기 후에도 매월 70만원 이상 저축하는 것이 바람직하다. 그러나 저축 방법은 정기적금보다 더 유리한 다른 금융상품을 선택하는 것이 좋다.
먼저 32평형 아파트 마련을 위하여 매월 10만원 정도 내집마련주택부금(청약부금)에 가입해 두어야 한다. 청약부금은 적금식 통장으로 목돈을 마련해나감은 물론 아파트 청약권 1순위 및 주택 구입시 부족자금에 대해 장기저리 대출 혜택을 받을 수 있다.
그리고 50만원은 근로자우대저축에 가입하는 것이 좋다. 근로자우대저축은 이자에 대한 세금이 하나도 없는 비과세 통장으로 세후실질소득을 높일 수 있다. 99년 9월부터 가입자격이 연소득 3000만원 이하인 근로자로 확대됐다. 매월 50만원까지 불입할 수 있는데, 최대한도까지 이용하는 것이 좋다. 또 이 상품은 자동이체를 통해 매월 저축금을 불입하면 은행에 따라 추가 금리(우대 금리)를 제공하고 있으므로 적극 활용하는 것이 바람직하다.
나머지 10만원은 은행의 월복리신탁에 가입한다. 현재 월복리신탁은 실적배당 상품으로 지난해에는 저금리로 인해 수익률이 저조했지만, 최근 국내 금리 상승으로 수익률이 확정금리 수준으로 높아졌다. 앞으로도 국내의 제반 여건으로 보아 금리는 다소 상승할 것으로 예상된다.
따라서 월복리신탁은 ▲앞으로 금리가 상승하면 그 효과를 볼 수 있고 ▲세금우대 혜택도 받을 수 있으며 ▲이름처럼 월복리효과, 즉 예금이자에 대한 이자까지 받을 수 있어 만기에 표면 금리보다 높은 금리를 받을 수 있으며 ▲자유적립식이어서 도중에 여유가 생기면 추가로 불입할 수 있어 여러모로 유리하다.
그러나 이러한 신탁상품은 예금자보호법상 보호 대상이 아니란 점에 유의할 필요가 있다. 신탁상품은 은행 고유계정과 엄격히 분리돼 재산관리를 하기 때문에 자체적으로 안전 장치를 갖추고 있다고 할 수 있으나, 투자한 자산이 부실해지거나 부도 등으로 회수할 수 없게 되면 원금을 손해볼 수도 있다.
마지막으로 전세보증금 4000만원과 적금 만기금액 1000만원을 합친 5000만원은 안전성과 수익성을 동시에 추구할 수 있는 투자 방법을 선택한다. 우선 2000만원은 세금 우대를 이용, 은행권의 정기예금에 예치한다.
나머지 중 2000만원은 절세 효과가 높은 농수축협 단위조합이나 신용협동조합의 정기예탁금에 예치한다. 이러한 서민예금기관은 ▲금리가 은행권보다 약간 높고 ▲이자소득세를 완전 면제하고 농특세 2.0%만 납부하면 되므로 세후 수익률을 훨씬 높일 수 있다. 그러나 이러한 서민 금융기관은 2001년부터 세율이 약간 높아지고, 예금자보호법이 축소되면 개인별로 2000만원까지만 보호받을 수 있다는 점도 유의해야 한다.
마지막 1000만원은 기대수익을 더 높일 수 있는 투신사의 주식형수익증권이나 뮤추얼펀드에 가입한다. 주식은 기대수익이 높은 반면 위험도 큰 투자방법이므로 개인이 직접 투자하기에는 부담이 너무 크다. 따라서 주식 전문가들이 운용하여 안정적인 수익을 기대할 수 있는 간접투자상품을 이용하는 것이 바람직하다. 그러나 이러한 상품은 원금보장이 안 되는 전형적인 투자상품이므로 투자 여부는 엄격히 본인이 결정해야 한다.
▶재테크 편성
3년간 운용할 경우 위의 도표와 같이 현재보다 4300만원이 불어난 9300만원이 된다. 25평형 아파트를 처분할 경우 전세 보증금을 반환하더라도 32평형 아파트 구입이 가능할 것으로 본다.
30대의 재테크 기본 원칙
■주택마련에 최적기를 놓치지 말라.
내집마련은 철저한 준비 없이는 달성하기 어려운 과제다. 주택을 마련하기 위해서는 크게 두 가지 문제를 해결해야 하는데, 아파트 분양과 주택을 마련하기 위한 돈을 모으는 것이 바로 그것이다. 이 두 가지 문제는 단기간에 해결할 수 있는 것이 아니고 오랜 기간 준비해야만 한다.
주택을 마련하기 위해서는 주택 형태, 즉 아파트·단독주택·빌라 등 실제 살고 싶은 주택 유형과 아울러 주택 규모를 구체적으로 결정해야 한다. 이렇게 목표를 명확히 한 다음 주택은행(금년 3월부터 거의 모든 은행에서도 취급 예정)의 주택 청약관련 예금에 가입해야 한다.
32평형 이하인 아파트 등을 마련하기 위해서는 청약저축이나 청약부금에 가입하는 것이 유리하고, 그보다 큰 평수의 아파트를 원하는 경우에는 청약예금에 가입하는 것으로 대비하여야 한다.
다음 문제는 주택을 마련할 때 들어가는 돈을 어떻게 마련할 것인가 하는 점이다. 주택 마련에는 큰돈이 필요하므로 사전에 철저히 계획을 세워 실천해 나가지 않으면 실제로 주택을 마련할 때 큰 어려움이 따른다.
집을 마련할 때 전액 자기 돈으로 마련하는 경우도 있겠으나 대부분은 일부 대출을 받아 충당한다. 대출받을 때 대출기간은 길수록, 대출금리는 낮을수록 좋다. 주택은행 등 금융기관에서는 나중에 집을 구입할 때 더 낮은 금리로 대출을 약속하는 사전 저축을 판매하고 있다. 따라서 더 나은 조건으로 대출받기 위해서는 사전 저축에 가입해 두는 것이 바람직하다.
최근에는 자금수요 부족으로 운용자금이 넘치는 금융기관들이 경쟁적으로 주택담보대출을 취급하고 있어 사전 저축이 없어도 주택자금을 대출 받을 수 있다. 그러나 향후 경제사정이 변화하면 대출금리나 상환기간 등에서 상대적으로 불리할 수도 있고 대출을 제한할 수도 있다. 이렇게 되면 정작 돈이 필요할 때는 어려움을 겪을 수 있다. 따라서 내가 필요할 때 확실하게 대출받을 수 있도록 사전 저축에 미리미리 가입해 두는 것이 좋다.
이미 주택을 소유하고 있다면 한번쯤 주택 교체를 검토할 수 있는 시기이기도 하다. 흔히 주택을 마련한 다음에는 안도감으로 마냥 그 집에 집착하는데, 주택도 자주 교체할수록 재산 규모가 커질 가능성이 많다. 주택을 자주 교체하는 사람과 한 집에 10년 이상 장기 거주하는 사람을 비교해보면 자주 교체하는 사람들이 훨씬 큰 평수의 주택을 소유하고 있는 것을 알 수 있다. 현실에 안주하는 사람에게는 돈벌 기회도 그만큼 줄어든다.
■자녀 교육비 준비, 소홀히 해서는 안된다.
자녀가 출생하면 교육비 등 자녀 성장에 따라 들어가는 비용이 많아진다. 이에 대한 사전 저축은 이를수록 좋다. 자녀 명의의 저축이나 교육보험 등으로 교육비가 전부 준비된다고 할 수는 없으나, 자녀가 출생하면 장기적으로 소액이나마 매월 저축할 필요가 있다. 그러면 자녀가 성장한 후 부담을 줄일 수 있음은 물론 자녀에게 자기 명의의 통장을 갖게 함으로써 근검 절약과 저축심을 길러주는 부수적 효과도 기대할 수 있다.
자녀의 장래를 대비할 수 있는 저축으로 주택은행의 차세대주택종합통장, 국민은행의 미래로통장 등 은행권의 자녀사랑 통장과 보험회사의 교육보험 등이 있다.
■지나친 주식투자 등 공격적 재산관리는 위험을 자초한다.
젊은층은 공격적이어서 다소 위험을 감수하더라도 기대 수익이 높으면 과감하게 투자할 가능성이 높다. 주식은 하루에도 은행예금 1년치보다 높은 수익을 올릴 수 있지만 꼭 그만큼 손해를 볼 수도 있다. 이처럼 주식투자는 위험이 너무 크기 때문에 여유자금으로 투자하는 것이 좋다. 써야 할 곳이 정해진 돈으로 투자했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.
특히 내집마련을 목표로 재테크를 할 때에는 목적을 이루기 전에는 가급적 하지 않는 것이 좋다. 주식투자로 큰 손실을 보게 되면 그만큼 내집마련 시기가 늦어질 수밖에 없고, 주식투자로 일확천금만 노리게 돼 한푼 두푼 모아가는 저축에는 회의를 느끼고 영원히 내집을 마련하지 못할 수도 있다. 따라서 위험이 낮은 채권투자나 금융기관 저축을 통하여 목돈을 만들어 나가는 것이 바람직하다.
■소득의 1/3 이상 저축은 필수적이다.
신혼 초에는 육아비나 자녀에 대한 생활비가 들어가지 않기 때문에 저축금액이 많을 수 있지만, 자녀가 출생하면 저축금액이 점점 줄어드는 경향이 있다. 하지만 이는 잘못된 것이다. 저축은 여유 있을 때 하는 것이 아니다. 어려운 가운데서도 목표를 정해놓고 그 목표 달성을 위하여 노력해야 한다. 그렇게 하면 달성 시기가 빨라진다.
■목돈을 잘 굴려야 큰 돈이 된다.
목돈을 굴리는 데 무엇보다 중요한 것은 예금 기간 결정이다. 예금기간은 돈이 필요한 시기에 맞추어 결정해야 하며 특히 중장기 저축(투자)은 단기 저축(투자)보다 훨씬 더 신중하게 검토한 후 선택해야 한다. 단기 저축을 잘못 선택하면 그 효과가 단기에 그치지만, 장기 저축은 잘못될 경우 장기간에 걸쳐 상대적으로 큰 손실을 보기 때문이다.
저축상품을 선택할 때에는 너무 금리에만 연연하지 말고 항상 대출여부 등 부대 서비스를 살펴보고 결정해야 한다. 재테크에서는 높은 저축금리를 받는 것도 중요하지만 아울러 급하게 돈이 필요할 때 싼 금리로 대출을 받는 것도 재산증식에 큰 도움이 된다.
■금리를 읽은 다음 재테크 방법을 선택해야 한다.
‘금리를 알면 돈이 보인다’는 말이 있듯이, 금리를 예측하고 정확한 금리 비교가 가능하면 남들보다 훨씬 빨리 돈을 모을 수 있다. 우리는 일반적으로 장·단기 금리를 단순비교해버리는 우를 범하고 있다.
통상 장기저축이 단기저축에 비해 금리가 높다. 그런데 단순히 금리만 비교해 가진 재산을 모두 장기저축에 투자해버리면 IMF 때처럼 금리가 급격히 상승하더라도 어찌할 수 없는 경우가 발생할 수 있다.
또 단기저축이 현재 금리가 낮더라도 금리가 상승할 시기에는 만기에 가서 이자와 원금을 합쳐 오른 금리를 적용받아 계속 단기저축을 반복해 나가는 것이 유리할 수도 있다. 반면에 IMF 초기처럼 CD 및 3개월 정기예금, MMF(머니마켓펀드) 등 단기저축 금리가 장기저축 금리에 비하여 높긴 해도 계속 단기저축을 반복한 사람은 금리가 지속적으로 떨어지는 바람에 오히려 수익이 낮을 수도 있다.
결국 현재 금리가 높더라도 금리가 계속 떨어지는 시기에는 단기저축은 만기에 떨어진 금리로 다시 돈을 굴려야 하므로 전체적으로 이자가 덜 날 수 있는 것이다.
따라서 앞으로 금리가 어떻게 변할 것인가를 예측해보거나, 전문가와 상담을 거친 후 상품을 선택할 필요가 있다.
40대 이상의 재산관리 요령
40~50대는 자녀들이 성장해서 고등학교, 대학교를 다니거나 이른 사람은 자녀가 결혼할 시기다. 그 어느 때보다 목돈이 필요한 시기로, 그 동안 모아둔 재산이 없으면 가계에 큰 부담으로 작용한다. 다음의 상담사례를 보기로 하자.
상담사례
■ 문의내용
올해 50세인 이상호씨는 직업군인이고 가족은 부인(45)과 1남(24·대학2년) 1녀(23·대학4년)를 두고 있다. 연소득은 3400만원으로 월평균 283만원 정도를 벌고 있고, 17평 아파트(시가 1억5000만원 정도)에 살고 있다.
이씨는 ▲노후복지연금에 매월 15만원, 22만원씩 2건(총불입액 495만원, 765만원)을 불입하고 있고 ▲새장수보험에 매월 5만원, 6만원씩 2건(총불입액 115만원, 138만원) ▲건강보험에 매월 4만원(총불입액 53만원) ▲군인공제회에 매월 2만원, 3만원씩 2좌(총불입액 182만원, 207만원)를 불입하고 있고, 주식에 90만원을 투자하고 있는 상태다.
부동산으로는 아파트 외에 토지(논 600평, 밭 300평)를 소유(시가 2000만원 정도)하고 있으며, 사채로 운용중인 현금 5900만원과 주택자금대출이 400만원 정도 남아 있다.
▶현재 재산상태의 진단
현재 총재산은 2억4945만원이나 은행 대출 400만원이 있으므로 순재산은 2억4545만원이다. 재산 구성으로 보면 부동산이 아파트 1억5000만원과 토지 2000만원으로 총 1억7000만원이며, 금융자산은 7845만원(사채 포함)이다.
앞에서도 말했지만 재산 구성은 부동산, 유가증권, 금융자산에 각각 3분의 1씩 투자하는 이른바 3분법적 투자가 바람직하다. 3분법적 투자는 최종 목표 시점에서 바람직한 구조이므로, 재산을 운용하는 과정에 최대한 이 방법을 응용해야 한다. 즉 부동산이 1억7000만원이라면 나머지 두 부분인 유가증권과 금융자산 역시 각각 1억7000만원이 될 때까지는 부동산에 추가 투자하는 것은 바람직하지 못하다는 것이다.
매월 평균 소득 283만원인 가계에서 57만원 정도를 저축하고 있는데, 이는 도시근로자 평균 저축률을 밑돈다. 재테크 과정에는 평균 소득금액의 3분의 1 이상 저축하는 것이 바람직하므로, 매월 94만원 이상 저축해야 한다. 물론 자녀들이 성장하여 대학을 다니고 있고, 종교활동에 따른 특수한 지출 등 이유는 있으나 저축금액을 늘리려고 노력해야 한다.
저축형태 또한 다소 문제를 안고 있다. 군인공제회를 제외하면 전액 보험으로 구성되어 있다. 부동산, 유가증권, 금융자산으로 분산투자하는 것도 중요하나 동일 투자부문에서도 어느 한 곳에 집중하는 것은 바람직하지 않다.
금융상품은 은행, 투자신탁, 증권회사, 보험회사, 투자금융회사, 마을금고, 신용협동조합, 우체국에서 취급하는 상품 등 매우 다양하다. 각 금융기관에서 취급하는 상품은 각기 특성이 있으며 그 나름의 경쟁력을 갖추고 있다.
저축을 하려면 먼저 저축하는 목적을 명확히 하여야 하며, 그 목적에 부합하는 금융상품 중 수익이 가장 높은 상품을 선택해야 한다. 현재 가입하고 있는 보험은 나름대로 상품 경쟁력이 있으며 불의의 사고 등에 대한 보장성은 갖추고 있지만, 수익면에서는 상대적으로 낮다. 따라서 보험회사를 통한 재테크도 필요하지만 전액을 투자하는 것은 바람직하지 않다.
정년을 10여 년 앞둔 시점에 자녀의 결혼비용, 노후생활 안정에 필요한 목돈 마련 등을 고려할 때 소득이 있는 기간이 얼마 남지 않았으므로 더 많은 수익을 위하여 노력할 필요가 있다.
또 사금융은 위험이 따른다. 특히 정년을 얼마 남겨 놓지 않은 경우에는 더더욱 그렇다. 만약 사금융을 이용하다가 원금을 전액 떼이면 만회할 시간이 없어 노후가 상당히 불안해질 가능성이 높다. 따라서 상대적으로 다소 기대수익이 낮더라도 금융기관을 이용하여 재산을 불려나가는 것이 바람직하다. 금융정보 취득 등에 남다른 노력을 하면 금융기관을 이용해도 사금융 수준의 이자를 낼 수 있다.
아파트는 준공 후 20년이 경과해야 재건축을 할 수 있으므로 현재대로 소유하다가 재건축 후 매각하여 타 주택을 매입하는 것이 바람직하다. 타 주택을 분양받기 위해서는 사전에 관련 저축을 준비해 두어야 한다.
▶향후 재테크 전략
부동산은 아파트와 토지를 합하여 1억7000만원이 투자돼 있다고 할 수 있다. 물론 자녀들이 성장해 17평형 아파트가 다소 좁겠지만, 재건축을 눈앞에 두고 있으므로 추가 투자는 하지 않는 것이 좋다. 아파트가 좁아 넓은 생활공간을 원하다면 현재 살고 있는 아파트를 전세 놓고 그 전세금으로 전세 입주가 가능한 지역으로 옮기는 것이 좋을 듯하다.
현재의 아파트는 재건축 후 매각하고 서울 변두리 지역의 35평형 아파트를 희망하고 있으므로 지금부터 준비를 해나가야 한다. 저축금액을 늘려 매월 10만원씩 청약부금에 가입하여 아파트 청약권은 물론 주택마련시 주택자금대출 혜택을 받을 수 있도록 한다. 매월 10만원씩 불입했을 때 2년 6개월 후에는 서울 지역에서 민영아파트 청약 1순위가 되며 주택구입시 부족자금을 장기저리로 대출받을 수 있다.
현재의 저축상태를 모두 변경하면 추가이익보다는 손실이 커 전혀 실익이 없으므로 상품별로 만기까지 유지하는 것이 좋은 것은 그대로 둔다.
노후생활복지보험은 만기까지 불입한다. 최근 금리가 다소 상승하였으므로 만기 금액은 정기예금에 예치하도록 하고, 해당 월부금 37만원은 40만원으로 늘려 3년 정도의 단기 목돈마련 저축에 가입하도록 한다.
딸이 취직하면 딸 명의로 근로자우대저축에 가입하는 것이 수익을 더 높일 수 있다. 자녀의 수입은 자녀 명의로 저축해 두는 것이 좋으므로 근로자우대저축은 가급적 딸의 저축통장으로 활용한다.
대신 필요시 대출도 받을 수 있고 목돈마련에도 유리한 상호부금 등에 가입하는 것이 좋을 듯하다.
새장수보험 중 하나는 만기까지 불입하되, 매월 5만원씩 불입하는 보험은 해약한다. 그 대신 매월 10만원씩 투자신탁회사나 은행의 개인연금신탁에 불입하여 수익을 높인다. 현재 투자신탁회사 및 은행의 개인연금신탁은 연말정산시 소득공제는 물론 소득세가 면제되는 비과세상품이므로 세후 수익이 높다.
건강보험은 정년 후 및 미래의 건강을 위한 것이므로 그대로 유지하는 것이 바람직하며, 군인공제회 또한 노후안정을 위하여 계속 불입한다.
주식 90만원은 청약을 통하여 매입하였으므로 상장이 되면 처분한다. 그 후에 투자신탁회사의 주식형 수익증권을 통하여 재운용함으로써 증권시장에도 참여하는 적극성을 갖는다. 그러나 투자는 현재 금액을 유지하여 직접 주식 매입으로 인한 위험을 다소 감소시켜야 한다.
현재 대여금(사채)으로 보유하고 있는 것은 채권매매 형태로 증권시장에 참여한다. 최근 채권금리가 다소 상승하고 있어 투자적기로 보이고, 채권투자는 일부 무보증회사채를 제외하면 투자 초보자라 하더라도 채권을 매입한 후 만기까지 보유하면 매입 금리로 이자가 보장되어 위험이 거의 없기 때문에 권해볼 만하다. 채권투자는 발행시장(발행기관으로부터 직접 매입)보다는 증권회사를 통하여 매입하는 것이 바람직하다.
채권을 직접 매매할 때 향후 금리를 정확히 예측할 수 있다면 기본적인 이자소득 이외에 훨씬 높은 수익을 올릴 수도 있다. 채권 수익률이 동일한 경우에는 표면금리가 낮은 채권을 매입하는 것이 세후 수익을 높이는 길임을 알아두자.
향후 금리 상승이 예상되면 단기채권을 매입하되 만기자금은 높은 금리로 채권을 재매입한다. 반면에 금리하락이 예상되면 장기채권을 매입하여 보유하는 것이 수익을 높이는 지름길이다. 채권을 매입, 보유하는 때에는 만기 직전에 증권회사에 되팔아야 경과 기간에 해당하는 주민세를 절감할 수 있다.
자녀들의 결혼 후 주택마련 및 주택자금대출 등에 대비하여 차세대통장 하나씩은 필수다. 결혼 후 주택구입시까지 전세자금대출은 물론 아파트청약과 당첨된 주택에 대하여 장기 저리의 주택자금대출 혜택까지 받을 수 있다. 금년 3월부터는 세대주가 아니더라도 청약통장에 가입할 수 있도록 제도가 변경되므로 우선 자녀 명의로 차세대통장에 가입해 두었다가 청약통장으로 전환하는 것이 좋다.
생활비 등 단기자금도 실버금융상품을 통해 거래하면 연령에 따른 우대이율 적용은 물론 각종 대출과 건강진단서비스 등 부대 서비스 혜택을 누릴 수 있으므로, 각 은행의 금융상품을 비교하여 거래 은행을 결정한다.
거래은행이 선택되면 주거래은행화하여 대출금리혜택 등 장기간 거래우대 혜택을 받을 수 있도록 하고 꾸준한 정보취득처로 삼아야 한다.
40대 이상의 재테크 기본 원칙
■ 부동산 추가 투자는 금물이다.
아직 집을 마련하지 못한 경우 내 집을 마련하는 것은 관계없지만, 이미 주택을 소유하고 있으면서 추가로 부동산에 손을 대거나 지나치게 큰 평수의 주택을 매입하는 것은 바람직하지 않다.
돈은 스스로 다니는 길이 있다. 돈을 강제로 깔고 앉다 보면 반드시 무리가 따르게 되어 있다. 여유돈이 있다고 해서 큰 평수의 주택을 깔고 앉는 것은 돈의 흐름을 막는 길이다.
재산을 한 곳에 집중하다 보면 그 자체가 수익을 더디게 할 가능성이 높다. 모든 투자나 저축에 있어서 만고의 진리는 한쪽이 이익을 보면 반드시 다른 한쪽은 손해를 보게 된다는 점이다.
물론 현재 소유하고 있는 주택을 계속 가지고 있으라는 것은 아니다. 현재 소유하고 있는 주택 가격 범위 내에서 수익이 높을 것으로 예상되는 부동산 교체는 마땅히 해도 괜찮다.
■ 노후생활에 본격 대비할 시기다.
최근에는 자녀들이 결혼하면 별도로 세대를 구성하는 경향이 짙고 떨어져 있는 자녀들에게 자신의 노후를 맡기는 시대는 지났다. 이제는 스스로 자신의 노후를 책임져야 하는 시대다. 자녀들 뒷바라지를 하며 정신없이 지내다 보면 자칫 노후를 소홀히 할 수 있다. 얼마 있지 않으면 소득이 줄어들거나 아예 없는 시기에 도달한다.
노후를 대비할 수 있는 저축제도로는 은행의 개인연금신탁과 투자신탁회사의 개인연금저축, 보험회사의 개인연금보험과 금융기관의 노후생활 연금신탁 등이 있다. 개인연금신탁은 이자소득세 등 세금을 한푼도 물지 않으며 아울러 연말정산시 불입금액의 40%, 최고 72만원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있어 일석이조의 효과를 볼 수 있다. 노후생활연금신탁은 저축금액 2000만원까지는 이자소득세율 10%를 포함하여 11.0%의 세금만 물면 되므로 다른 저축보다 유리하다.
■ 원금이나 이자를 떼일 위험이 있는 재산은 규모를 줄여가라.
돈을 굴리는 방법은 다양하다. 이자는 높게 받을 수 있으나 원금을 떼일 염려가 있는 계나 사채, 개인끼리의 어음매입 등이 있는가 하면 주식투자나 투자신탁회사의 주식형 수익증권처럼 기대수익이 높은 대신 손해를 볼 가능성이 있는 것도 있다.
젊은 층은 위험이 있는 상품에 투자했다가 다소 손실을 보더라도 이를 만회할 기회가 충분히 있지만, 나이가 들수록 돈이 들어갈 곳은 많고 소득은 증가하지 않으므로 원금을 떼인다든지 손해를 보면 가계에 큰 부담이 된다.
따라서 지금까지의 재산구성 중 이와 같은 것이 있다면 규모를 점차 축소해 나가야 한다.
■ 금융기관에서 자신을 알아보도록 하라.
흔히 금융기관과 거래할 때 자기 볼일만 보고 돌아오는 경우가 많다. 금융기관은 내가 저축한 돈으로 대출을 해서 그 차액만큼 이익을 남기는 기관이다. 따라서 내가 해당 금융기관에 도움을 준 만큼 나도 최대한 이 금융기관을 잘 이용해서 그 이상의 이익을 받아야 할 것이다.
대부분의 사람들은 투자정보나 금융정보를 매스컴 혹은 주위에서 구전으로 듣는다. 그것은 좋은 방법이 아니다. 가능하면 금융기관을 이용하는 것이 좋다.
금융기관을 이용할 때 투자방법 등에 대한 정보를 상담자들을 통해 얻어야 한다. 그 상담원이 책임자라면 더욱 좋다. 가능하면 이들이 나를 알아볼 수 있을 만큼 친숙해질 필요가 있다. 그것이 최신 금융정보를 얻을 수 있는 좋은 방법이다. 다만 특정 금융기관은 자기 회사의 저축방법을 중심으로 말해주기 쉽다는 점에만 유의하면 되겠다. 이때에는 여러 금융기관을 방문, 상담하거나 재테크 전문가들의 조언을 듣는다.
“일본인들은 해외에서 정보를 보내 오나 한국인은 돈을 보내 온다”는 말은 시사하는 바가 크다. 즉 돈 자체는 그때 그때의 소득이 될지는 모르지만 정보는 앞으로 계속 소득을 높일 수 있는 자료가 되는 것이다.
■ 자녀에게 소득이 있을 때는 자녀명의로 저축해 두자.
자녀들이 사회에 첫발을 들여놓아 소득이 생기면 돈을 모으기보다 쓰기에 바쁜 경우가 많다. 그러나 자기가 번 돈을 스스로 저축하는 습관을 길러서 목돈을 만들어 결혼비용 등에 충당할 수 있게 하는 것이 좋다.
이런 습관이 길러지면 결혼 후에도 연결돼 그들 스스로 생활해 나가는 데에 큰 보탬이 되는 것이다. 내집마련주택부금 등 주택관련 저축은 물론 비과세저축 등 세금우대 저축을 통해서 목돈을 만들어 나가도록 해야 한다.
■ 만일의 사고나 질병에 대비한 보장성 보험은 더욱 필요하다.
생활을 하다 보면 항상 예견하던 일만 있는 것이 아니라 불의의 사고나 질병으로 인해 가계에 큰 불행을 안겨주기도 한다. 목돈이 많이 필요한 시기에 사고라도 생기면 더욱 어려워진다. 더구나 이 시기에는 암 등 성인병도 많이 발생한다. 따라서 소액으로 보장성 보험에 가입하여 이에 대비하는 것이 바람직하다.
또한 노후에는 보장성 보험이 더욱 필요하다. 안락한 노후를 보낸다는 말은 노후에 여유를 가지고 즐기는 것이라고 생각할 수 있다.
노후에는 의료비와 생계비에 대한 막연한 불안감으로 필요 이상의 재산을 보유하려고 하기 때문에 써야 할 때 쓰지 못하는 수도 있다. 따라서 보장성 보험에 가입해 두면 노후자금을 안심하고 쓸 수 있을 것이다. 그러나 보험은 대개 만 60세 이전에만 가입할 수 있기 때문에 이 시기에 미리 가입해 두는 것이 좋다.
투자자들이 투자 상품을 선택할 때에는 수익성, 안전성, 유동성의 세 가지를 고려하여 투자해야 한다.
수익성은 이익이 얼마만큼 나는가 하는 것인데, 투자대상이 얼마나 많은 이익을 가져다줄 수 있는가는 재테크의 출발이다.
안전성은 얼마나 안전한가, 즉 원금이나 이자를 떼일 염려는 없는가 하는 점으로, 아무리 수익이 많이 날 것이 기대된다 하더라도 원금이 손상될 수도 있는 투자는 바람직하지 않다.
유동성은 환금성을 말하는 것으로, 필요시 언제든지 쉽게 현금화할 수 있는 투자대상을 찾아야 한다.
이 세 가지 원칙을 가장 잘 충족시키는 이상적인 투자 대상은 현실적으로 찾기 어렵다. 이들 원칙은 서로 대립되기 때문이다. 특히 수익성과 안전성은 서로 역의 관계에 있어 안전성의 희생이 없으면 높은 수익성을 기대할 수 없고, 수익성을 희생하지 않으면 안전성을 기대하기 어렵다.
보통 금융자산은 안전성과 환금성이 높은 반면 상대적으로 수익성이 낮다.
유가증권 중 주식은 기대수익은 높지만 안전성이 아주 낮고, 채권은 상대적으로 안전성도 높고 수익성도 다소 높은 것으로 인식되고 있다. 또한 주식이나 채권은 언제든지 증권사를 통해 현금화할 수 있으므로 환금성도 높다.
부동산은 잘하면 큰돈을 벌 수 있어 기대 수익은 높지만 부동산가격이 떨어질 수 있어 안전성이 낮은 편이며, 필요할 때 손해 없이 쉽게 현금화할 수 있는 환금성은 아주 낮은 편이다.
각각의 재산들은 이렇게 고유의 특징을 가지고 있지만 경제환경 등이 변화하면 특정자산의 수익성이 달라지기도 한다. 그 예로 통상적으로 수익성이 상대적으로 낮은 금융자산이 IMF 이후 최고의 수익을 보였고 유가증권이나 부동산은 폭락하였던 것이다.
그러나 금융환경 변화를 미리 알고 투자하는 것은 어려우므로 재산구성은 금융자산, 유가증권, 부동산 등에 3분의 1씩 투자하는 3분법적 투자가 바람직하다. 특별히 유가증권은 다시 주식과 채권에 각각 2분의 1씩, 즉 총재산의 6분의 1씩 투자하는 것이 이상적이다.
이러한 3분법적 투자는 각각의 자산들이 가지는 특성들을 적절히 분산하는 효과를 가져와 위험을 줄이면서 안정적인 수익을 가져다줄 수 있다. 물론 본인의 투자성향이나 일정 분야에 대한 전문적인 식견이 있는지, 또는 연령이나 소득 및 재산상황, 경제적 환경변화 등에 따라 투자비율을 탄력적으로 조정하는 것이 필요하다. 그러나 이런 경우에도 항상 3분법적 투자 원칙을 유념하여 분산투자에 노력하고 궁극적으로는 3분법적 투자를 하는 것이 바람직하다.
금융자산 투자
금융자산 재테크 성공사례
■ 문의내용
97년 10월 초 필자가 지점장으로 근무하던 때였다. 온라인 통장에서 2억원 인출을 요청하는 고객이 있었다. 그 고객은 우리 은행에 거래가 많지 않았고, 당일 입금해 바로 인출을 요청하였기 때문에 지점에서는 그 고객을 잘 알지 못했다.
그러나 금액이 커서 우선 상담실로 모셨다. 상담해 보니 그 고객은 대기업에 다니던 회사원으로 48세의 나이에 명예퇴직을 하고 퇴직금으로 받은 돈이었다. 돈을 어디에 쓸 계획인지를 물어보았더니, 아직은 특별한 계획이 없어 당분간 주식투자를 하며 천천히 생각해볼 것이라고 대답했다. 그러나 이것은 아주 위험한 생각이었다. 필자는 재테크 컨설턴트 경력을 소개하며 이렇게 조언했다.
■ 상담내용
명예퇴직자의 퇴직금이란 실제로 정년퇴직 후 노후생활 안정에 필요한 퇴직금을 미리 탄 것이다. 자칫 원금을 손해볼 위험이 있는 곳에 투자하여 큰 손해라도 보면 불행한 노후를 보낼 수도 있다.
또한 창업을 생각하고 있다가 잘못되면 이도 저도 못하게 될 수도 있다. 따라서 새로운 직장을 얻거나 사업을 시작하여 안정될 때까지는 더욱 안전성에 중점을 둔 투자가 바람직하다.
그때는 한보사태와 기아 문제 등으로 국내외에서 우리 경제에 경고를 보내던, 경제환경이 가변적인 시기였다. 경제환경이 급격히 나빠지기라도 하면 주식가격은 더 나빠질 수밖에 없다. 따라서 우선은 안전한 은행에 예치하고 금융환경 변화를 지켜본 다음 그때 가서 투자방법을 생각해 보자고 했다.
그때는 대통령선거가 있었으므로 우선 대선(12월18일)까지는 경제 상황을 지켜보기로 하고, 단기간을 굴리더라도 비교적 높은 금리를 받을 수 있는 양도성 예금증서(CD)를 권유했다.
그런데 CD가 만기가 되기 전, 즉 대선이 끝나기 전에 우리나라가 IMF지원을 받게 되면서 주식시장은 폭락하고 금리는 천정부지로 치솟아 올랐다.
CD가 만기가 되자 그때 당시 신상품 신종적립신탁에 예치했다. 당시 신종적립신탁은 가입 기간은 1년제이면서 6개월만 경과하면 중도해지수수료가 전혀 없었기 때문에 6개월 단기상품으로 이용할 수 있었다.
돈을 창업자금으로 쓸 수도 있었기 때문에 장기상품에 가입하는 것은 적절하지 않다고 판단했다. 그렇지만 그때는 경제환경이 급격히 나빠지고 있었기 때문에 당분간 창업은 보류하고 적당한 아이템을 찾아보기를 권했다.
6개월 동안 신종적립신탁은 평균 연 20% 정도 수익을 올렸다. 6개월이 지났을 때는 금리가 약간씩 떨어지고 있었다. 금리가 떨어질 것으로 예상될 때는 장기확정금리 상품에 가입해두는 것이 유리하기 때문에 1년제 확정금리 정기예금으로 갈아타라고 권유했다. 1년제 이상은 세금우대가 가능하므로 가족 명의로 2000만원씩 분산하여 1억원을 연 15.3%로 예치했다. 그 이후 금리가 많이 내려 연 7∼8%까지 떨어진 것을 보면 적절한 금리예측으로 높은 수익을 올릴 수 있었다.
1억원을 뺀 나머지 1억3876만원은 3개월 단기로 굴리면서 사업자금으로 활용할 것을 권유했다. 이는 점차 경제환경이 나아질 것을 확신하고 경제가 어려울 때 점포를 얻는 것이 권리금(영업권)을 적게 줄 수 있으므로 창업하는 데 유리하다고 판단한 것이다.
장기예금으로 1억원을 남겨둔 것은 퇴직 후 재산을 전부 털어 사업을 하는 것은 아주 위험천만한 일이기 때문이다. 사업을 시작하면 꼭 성공해야겠지만, 사업이란 것이 그렇게 간단한 일이 아니고 나이도 있으니 자칫 잘못될 때를 생각하지 않을 수 없었다.
■ 상담결과
이 고객은 98년 말에 창업하여 아주 열심히 살고 있다. 그때 필자를 만나지 않고 주식시장으로 달려갔다면 지금쯤 어떻게 됐을까 생각하면 아찔하다고 한다. 주식에 투자하여 IMF 이후 자칫 잘못됐다면 돈은 차치하고라도 사업은 시작도 못했을 거라며 고마워한다.
이 상담의 성공요인은 경제상황 변화에 따른 적절한 투자대상 선정과 금리예측을 통한 적절한 상품선택이라 할 수 있다. 금융상품은 통상 다른 투자대상에 비해 상대적으로 수익성은 떨어지지만 안전성이 아주 뛰어난 투자대상으로, 어느 상황에서나 다른 재테크 수단에 결코 뒤지지 않는 특징을 가지고 있다.
금융자산 재테크 기본 원칙
■재테크 목적에 맞는 금융기관을 이용하자.
재테크를 할 때는 확실한 목적이 있어야 하며, 목적이 없는 재테크는 실패하기 쉽다. 돈을 모아가는 과정에 목돈을 만들고자 하는 목적이 각각 다르고 또 그 목적 달성을 위해서는 자기 자금 외에 추가자금이 필요할 수도 있을 것이고, 그 외의 요건들도 있으므로 그에 맞는 사전준비가 필요하다.
재테크 목적에는 여러 가지가 있으나 일반적으로 주택마련, 자녀교육비, 사업자금, 본인 또는 자녀의 결혼자금, 노후생활 안정자금, 불의의 사고에 대비한 보장 등이 대표적이다. 일차적으로 이와 같은 목적에 합당한 금융기관을 선택하는 것이 필요하며, 동일 목적 상품 중 금리가 높은 상품을 선택하는 것이 이상적이다.
예를 들어 사업을 하다 보면 긴급자금이 필요할 때가 있으므로 이런 경우를 대비해서 대출받을 수 있는 금융기관을 집중거래하여 신용을 쌓아두는 것이 필요하다. 단순히 예금이자를 조금 더 받겠다고 대출이 되지 않는 금융기관을 이용하다 보면 긴급자금이 필요한 때에 낭패를 볼 수 있다.
또한 주택마련을 위해서는 적어도 3년 이상의 사전준비가 필요하나 그에 대한 사전 저축이 없다면 주택마련시기를 늦추거나 무리한 주택구입으로 인해 어려움을 겪는 경우도 발생할 수 있다.
■ 상담은 광범위하게, 저축은 주거래 금융기관을 이용하라.
저축이나 투자상담을 하기 위하여 금융기관을 찾게 되면 자기가 속해 있는 금융기관에 치중해서 상담에 응하는 경우가 많다. 일반인들이 궁금한 사항은 각 금융기관의 다양한 금융정보지만 다양한 금융상담을 해주는 곳은 거의 없다.
따라서 개인이 각 금융기관을 방문하여 충분한 금융정보를 취득한 후 저축(투자)방법을 결정하는 것이 좋다. 또한 개인은 우량 금융기관을 선택, 주거래 금융기관으로 정하여 계속 이용하는 것이 좋다.
최근 들어 은행에서 수익증권을 팔고 있는 것처럼 금융기관간 장벽이 허물어지고 있고 외국계 금융기관도 국내 영업확장을 꾀하고 있다. 이처럼 갈수록 치열해지는 금융환경에서 살아남지 못하는 금융기관이 생길 수밖에 없다는 점을 유념해야 한다.
특히 내년부터는 예금자 보호제도가 축소된다. 금융기관별로 1인 2000만원까지로 보호한도가 줄어들고 아예 보호되지 않는 예금도 있다. 지금부터 1년 이상 저축에 가입하면 만기 때는 예금자보호법이 축소돼 있다. 갈수록 금융기관의 생존경쟁은 치열해지고 있는 데 반해 보호한도는 오히려 축소되므로 자기 예금의 안전성에 대한 대비가 더욱 중요해지는 것이다.
물론 금융기관을 분산거래하면 금융기관별로 1인당 2000만원까지는 보호받을 수 있지만, 금융기관이 파산할 경우 받을 정신적 고통과 급히 돈이 필요할 때 생기는 어려움을 감안해야 한다.
또한 금융기관들은 거래실적에 따라 우수고객에게는 예금할 때나 대출받을 때 우대금리를 제공하고 각종 수수료 면제, 종합적인 재테크상담 등 다양한 혜택을 제공하고 있다. 따라서 여러 금융기관을 분산하여 거래하는 것보다는 우량 금융기관을 선택하여 집중 거래하는 것이 바람직하다.
■ 절세형 저축상품을 최대한 이용하라.
2000년부터는 이자소득세 등이 현재 24.2%에서 22%로 약간 내렸지만 여전히 세금이 높다. 특히 지금 같은 저금리시대일수록 절세 효과는 크기 마련이다.
따라서 저축상품에 가입할 때에는 절세 효과가 큰 상품부터 가입하고 저축한도가 차면 차례로 낮은 순서로 저축해 가는 계단식 저축방법을 활용하는 것이 세후 실질소득을 높일 수 있다. 즉 비과세 →세금우대 →일반과세상품 순서로 가입하는 방법이다.
현재 이용할 수 있는 비과세상품으로는 개인연금신탁과 장기주택마련저축, 근로자우대저축이 있다.
개인연금신탁은 비과세 혜택 외에 매년 불입금액의 40% 범위 내에서 최고 72만원까지 소득공제 혜택도 받을 수 있는 상품이므로 노후를 대비하기에 안성맞춤이다.
장기주택마련저축은 7년 이상 저축하면 비과세혜택을 받을 수 있고, 매년 불입금액의 40% 범위 내에서 180만원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있으며, 주택구입시에는 장기저리의 주택자금 혜택까지 받을 수 있다.
근로자우대저축은 연소득이 3000만원 이하인 근로자가 3년 이상 5년 이내에서 저축하면 비과세혜택을 받을 수 있는 상품으로 비교적 단기로 목돈마련에 적합한 상품이다.
이러한 비과세상품은 세금이 전혀 없는 가장 유리한 저축이지만 상품에 따라 가입자격과 저축한도가 정해져 있고, 모두 적립식 저축으로 최소 3년 이상 장기 거래를 해야 한다.
반면 세금우대저축은 원금 기준 2000만원 범위 내에서는 목돈을 굴리거나 적립식으로 운용할 수 있으며, 대개 1년 정도면 거래가 가능하다. 따라서 목돈 운용이나 단기 목돈 마련이 목표일 때 활용하면 효과적이다.
현재 세금우대저축으로는 은행 투신 등의 세금우대종합통장, 노후생활연금신탁, 소액채권저축과 상호금융권의 정기예탁금이 있다. 개인별로 2000만원씩 총 8000만원까지 우대혜택을 누릴 수 있다. 가입할 때에는 상품별 특성을 잘 파악하여 본인의 여건에 맞는 상품을 이용하자.
그러나 2001년부터는 세금우대저축이 1인당 4000만원으로 축소될 예정이므로 가족명의로 분산하여 가입하면 절세혜택을 더욱 높일 수 있다.
최근 금융소득종합과세를 2001년부터 부활시키는 법이 통과되어 이에 대한 대비도 필요하다. 종합과세가 부활되면 부부합산기준 연간 4000만원을 초과하는 금융소득은 근로소득 등 다른 소득과 합쳐 누진세율을 적용하기 때문에 기본적으로 세금이 늘어난다. 따라서 최대한 과세표준(금융소득)을 낮추는 것이 세금을 줄이는 길이다.
비과세상품은 세금이 없을 뿐만 아니라 금융소득종합과세의 과표에도 들지 않기 때문에 더욱 유리하다. 비과세상품은 적립식으로 매월 납입한도가 정해져 있으므로 금융소득종합과세 대상인 사람은 매월 최대 한도까지 불입하여 미리미리 예금을 옮겨두는 것이 바람직하다.
■ 금융상품은 성급하게 선택하지 말라.
금융상품을 선택할 때는 금리, 투자기간, 투자방법 등을 두루 고려하여 신중하게 결정해야 한다. 좋은 상품을 고르는 것은 재산을 불려 나갈 때 매우 중요한 일이다.
금리를 비교할 때에는 표면금리, 실효수익률 또는 세금을 고려한 세후 수익률 등 동일한 기준으로 정확히 비교하여 유리한 상품을 선택해야 하며, 특히 돈을 써야 할 시기에 맞도록 저축기간을 정하는 것이 필요하다.
단기간 운용 후 사용할 금액인데 단순히 금리나 세금 등이 유리하다고 해서 장기 저축상품에 저축한다든지, 장기적으로 저축해도 좋을 돈을 이자가 거의 없는 요구불 예금에 예치해두는 경우가 있으나 이는 상대적으로 손해를 초래하는 일이다.
저축기간을 정할 때에는 단기저축(투자)보다 장기저축(투자)을 선택할 때 훨씬 더 신중하게 비교분석하는 것이 바람직하다. 왜냐하면 단기저축은 잘못되더라도 그 영향이 단기에 끝나지만 장기저축일 경우에는 잘못될 경우 그 영향을 장기간 받으며 중도에 해약하여 다시 투자하더라도 중도해약에 따른 불이익이 단기상품보다 커 상대적으로 큰 손실을 입을 수 있다.
거듭 말하지만 앞으로 금리가 어떻게 변할 것인가 하는 점을 이자지급 방법이나 저축(투자)기간을 결정하는 지표로 삼아야 한다. 중장기적으로 금리가 하락할 것으로 예상되는 경우 확정금리 상품에 장기투자하는 것이 유리하며 이자지급식보다는 이자를 복리로 계산하여 만기에 원금과 함께 지급받는 것이 좋다. 반면에 앞으로 금리가 상승할 것으로 예상되는 경우에는 단기저축을 반복해 나가거나 실적배당 상품을 선택하는 것이 좋으며 이자복리식보다는 이자지급식이 유리하다.
■ 최근에 판매되는 신상품을 주목하라.
최근 금융기관들은 경쟁이 치열해짐에 따라 경쟁적으로 신상품을 개발, 판매하고 있다. 경쟁에서 이기기 위해서는 금리 등 여러 면에서 더 유리하게 만들 수밖에 없기 때문이다.
특히 신상품을 판매할 때 판매기간을 정하거나 금액을 정해놓고 판매하는 특판상품들을 이용하는 것도 좋다. 이러한 특판 상품들은 금융기관들이 특별히 자금을 조달할 목적으로 판매하기 때문에 혜택이 많다. 즉 바겐세일 기간에 백화점을 이용하여 상품을 구입하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다.
유가증권 투자
유가증권 재테크 성공사례
■ 문의내용
97년 9월에 명예퇴직한 김모씨는 퇴직금 3억6000만원을 수령하고, 대학 2학년과 4학년에 재학중인 자녀들의 학자금이며 생활비 등을 생각하니 무엇을 하든 소득을 올려야겠다고 생각했다.
김씨는 신도시를 중심으로 아파트 가격이 올라가고 있어서 현재 거주하고 있는 아파트(42평형) 외에 대중 평형의 아파트를 2~3세대 더 구입한 후 전세를 놓고 일정기간 후에 되팔아 시세차익을 남길 생각도 해보고, 퇴직금 중 일부는 주식투자를 해서 생활비 일부라도 충당할 생각도 해보았다.
또한 은행 이자보다 다소 높은 사채를 놓아 사채 이자로 생활할 계획도 있었다. 그러나 퇴직금을 위험한 사채에 투자했다가 떼이기라도 한다면 큰 낭패를 당할 수도 있겠다는 생각이 들어, 전문가를 찾아 상담해 보고 투자방법을 결정하기로 하였다.
■ 상담내용
▶ 철저한 3분법적 투자를 하라.
부동산, 유가증권, 금융자산에 재산을 3분의 1씩 나누어 투자함으로써 위험을 분산하는 효과를 볼 수 있다. 42평형 아파트를 보유하고 있으면서 또다시 아파트를 구입하면 부동산에만 투자를 집중하게 된다. 부동산 가격이 폭등하는 경우에는 투자 이익을 짭짤하게 올릴 수 있지만, 반대로 부동산 경기가 침체되면 오히려 손해를 보게 된다. 따라서 부동산 투자는 일단 자제하고 유가증권과 금융재산을 1차 투자 대상으로 보았다.
유가증권의 투자 중 주식투자는 퇴직자로서 시도하기에는 위험하고 채권투자를 할 수도 있으나 미루고, 우선은 은행의 단기예금 CD에 6개월물로 전액을 투자해 두었다.
액면금액 3억7985만6614원짜리를 3억6000만원에 할인하여 매입한 다음 만기시(6개월 후) 액면금액 중 이자 소득세 등을 공제한 후 세후 실질금액으로 3억7548만9158원을 수령하였다.
이때는 IMF 체제에 들어 각종 금리가 하늘 높은 줄 모르고 급등하던 시기다. 만약 9월에 장기채권에 투자했다면 3년 또는 5년 동안은 연 12%(세후 연 10.0%) 내외의 실질이자밖에 올릴 수 없었을 것이다. 즉 3억6000만원을 투자하여 3년 동안에 겨우 원리금 합계 4억7516만원으로 불어났을 것이다. 또한 부동산에 투자했다면 IMF 도래로 가격이 폭락하여 부동산 가격이 15%만 하락했다고 하더라도 수익은커녕 손실이 5400만원이나 돼 오히려 3억600만원 정도로 재산이 줄게 되었을 것이다.
6개월 후에 은행의 정기예금 금리는 3개월 기준으로 18.0% 내외로 올라 있었고, 채권금리는 대다수 18.0%를 상회하고 있었다. 일단 이때는 전체 금액의 2분의 1인 1억9000만원을 투자, 산업금융채권을 18.41%로 매입(3년제 복리채)하였고, 나머지 금액은 은행의 1년제 정기예금에 불입해 두었다.
생각해보면 장기 채권을 매입했다가 지금 팔았다면 더 큰 수익을 올렸을 텐데 하는 아쉬움이 남는다. 그러나 금리는 누구도 정확하게 예측할 수 없으므로 기간 역시 분산 투자해놓은 것이 그나마 수익에 도움이 된 것이다.
현재 잘못했다고 생각하는 것은 가족수에 비해 넓은 아파트를 대중 평형(32평형)으로 줄이고 그 차액을 금융기관의 예금이나 유가증권을 통해서 불렸다면 훨씬 많은 수익을 올렸으리라는 것이다.
▶연령층이 높을수록 유동성이 큰 재산의 비중을 늘려야 한다.
일반인들은 나이가 들수록 부동산에 큰 매력을 느끼게 되나, 실제로는 현금화하기 쉬운 재산의 구성 비율을 더 늘려야 한다. 만약 처음 생각대로 전원 주택지나 농토 등을 매입해 놓았다면 특별히 그곳이 개발된 경우를 제외하고는 큰 수익을 내기 어려웠을 것이며, 소득이 없는 시기에 현금 부족으로 생활에 어려움을 겪게 돼 손해를 감수하고도 급하게 매매했을 가능성이 높다.
▶ 위험이 큰 투자방법은 피한다.
퇴직금이 아니라면 다소 위험이 따르더라도 이자가 높은 주식이나 사채 등에 관심을 가졌을 것이다. 그러나 이는 위험천만한 일이라서 만류했다.
또한 생활비를 충당하려고 창업할 생각도 했을 것이다. 그러나 평생을 한 직장에서 일해온 처지에 자칫 잘못된 사업을 시작했다가는 재산에 큰 손실을 볼 수 있다고 생각해서 창업 또한 포기하고 금융기관을 이용한 재테크를 생각한 것이다.
지금 투자하고 있는 은행의 정기예금이나 은행에서 발행한 채권은 원리금을 손해볼 위험은 그다지 크지 않을 것으로 생각한다.
■ 상담결과
3억6000만원에 대한 현재 가치를 따져보면 그 동안 투자수익을 얼마만큼 올렸는지 또한 투자수익률은 얼마인지 알 수 있다.
편의상 투자 후 1년 동안의 투자수익을 계산해보면 먼저 채권은 98년 9월경의 채권금리가 9.23％로 그 금리로 팔았다면 2억5460만원을 받을 수 있었고, 정기예금은 1억9511만원이 되어 합계 4억4971만원이다.
6개월간은 CD로, 나머지 6개월은 채권과 정기예금으로 하여 1년간 3억6000만원을 투자해서 8971만원의 수익을 올렸으므로 24.9%의 수익률을 낸 셈이다.
금융자산 재테크 기본 원칙
유가증권 투자는 크게 채권과 주식으로 구분할 수 있으며, 채권투자는 양도성 예금증서(CD)와 기업어음(CP)을 포함한다. 이러한 유가증권은 다른 재산에 비해 기대수익이 높아서 누구나 관심을 갖고 투자를 시도해 보기도 한다. 그러나 기대수익이 높은 재산은 그만큼 위험도 커서 자칫 손해를 볼 수도 있다. 그러므로 유가증권에 투자할 때에는 투자원칙을 지켜나가는 것이 좋다.
주식은 하루에도 금융자산의 1년 수익보다 높은 수익을 올릴 수 있는 반면에 위험도 커서 똑같은 폭으로 원금을 손해볼 수도 있다. 채권은 정부나 지방자치단체, 금융기관이 지급보증한 회사채 등이 상대적으로 안전성도 높고 보유에 따른 이자수입과 매매익을 얻을 수 있어 수익성도 다소 높다. 또한 주식이나 채권은 언제든지 증권사를 통해 현금화할 수 있으므로 환금성도 높다.
이처럼 유가증권 중 주식은 기대수익이 가장 높고 채권은 안전성과 수익성을 겸비한 투자대상이므로 자산의 일정 부분을 편성하는 것은 바람직한 일이다. 그러나 주식은 기대수익이 높은 만큼 위험도 높기 때문에 노후자금으로 써야 하는 퇴직금이나 써야 할 목적이 있는 돈으로 투자 해서는 절대 안 되고 여유자금으로 해야 한다.
특히 내집마련을 목표로 할 때에는 목표를 이루기 전에는 가급적 주식에 투자하지 않는 것이 좋다. 미국의 마젤란펀드를 운용해 투자자들에게 10년 동안 25배의 수익을 올려주어 월가의 영웅으로 칭송받는 주식의 귀재 피터 린치(Peter Lynch)도 자기 집이 없는 사람은 주식투자를 하지 말라고 했다.
■ 주식투자는 간접투자로
주식은 증권회사에 주식위탁계좌를 개설하여 위탁금액(투자금액)만 입금하면 누구나 쉽게 접근할 수 있고, 주식에 대한 정보도 각종 일간지를 비롯해 인터넷, 증권회사 객장 등에서 직접상담을 통해 접할 수 있어 많은 사람들이 직접 투자하고 있다.
하지만 주식투자에서 성공하기 위해서는 전반적인 경제흐름을 읽을 수 있고, 증권시장 내외의 각종 요인들을 분석할 수 있는 능력을 보유해야 하며 기업 분석능력까지 갖추고 있어야 한다.
물론 이러한 부분은 활자화된 정보를 통하여 어느 정도 가능하나 이 많은 요인들을 개인이 취득하기는 거의 불가능하고, 개인이 취득한 정보는 활자화되는 동안 이미 해당 주식의 주가에 반영돼버리기 쉽다. 이에 반해 기관투자가들은 주식에 대한 우수한 전문가들을 모아서 정보를 취득하고 분석을 통해 투자할 뿐만 아니라 자금력도 월등하다. 개인이 이런 기관투자가들에 대항하는 것은 계란으로 바위 치기에 불과하다.
개인이 주식에 투자를 할 때 이러한 어려운 점을 극복할 수 있는 방법은 투자회사에서 운용하는 간접투자 상품에 가입하는 것이다. 주식에 대한 간접투자 상품으로는 단위형 금전신탁과 주식형 수익증권, 뮤추얼펀드가 있다. 이들 상품은 투자기간, 주식에 대한 투자비율, 환매 또는 매도가능 여부 등에 차이가 있으므로 각각의 특성을 잘 파악해야 하며 본인의 투자성향에 따라 주식투자비율, 중간에 돈이 필요할 때를 대비한 환매 가능여부 및 펀드 운용자 및 운용기관의 과거 운용실적이나 운용철학 등을 두루 고려하여 선택하는 것이 좋다.
특히 이들 간접투자 상품도 완전 실적배당상품으로 전문가들이 운용하여 개인에 비해 한결 안정적인 수익을 올릴 가능성이 높다는 것이지 원금을 손해볼 가능성이 없다는 말은 아니란 점을 명심해야 한다. 투자에 대한 판단은 본인의 책임하에 이루어져야 한다.
■ 채권투자는 직접투자로
채권투자는 아직 국내에서 일반인들에게 다소 생소한 분야여서 투자하는 방법을 모르기 때문에 아예 쳐다보지도 않는 사람이 많은 것 같다. 그러나 이는 대단히 잘못된 선입견으로, 누구나 채권에 쉽게 접근할 수 있고 주식투자에 비해 위험이 훨씬 덜한 것이 특징이다.
우리나라에서 거래되는 채권은 무보증 회사채, 즉 금융기관에서 해당 채권금액을 만기에 지급보증하지 않는 채권을 제외하고는 금융기관의 저축과 전혀 다를 바 없이 만기에 원리금을 이상 없이 받을 수 있는 것이므로 전혀 위험이 없다고 보면 된다.
아울러 채권만기 이전에 긴급자금이 필요한 경우에도 증권회사를 통해 팔거나 이 채권을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있기 때문에 문제가 없다.
따라서 금융기관과 금리를 비교한 다음 채권금리가 높다면 이를 선택하는 것이 좋다. 다만 IMF 이후 기업들의 부도와 금융기관부실화로 채무불이행 위험이 다소 높아져서 발행사나 보증사의 재무구조가 취약해질 경우 채권시장에서 유통이 잘 되지 않을 뿐 아니라 매매가 되더라도 높은 금리로 매매가 되므로 환금성 및 수익성에 악영향을 끼칠 수 있다. 그러므로 채권에 투자할 때에는 믿을 수 있고 시장(증권회사)에서 매매가 잘되는 국공채나 금융채 등을 매입하는 것이 안전하며 돈이 필요할 때는 손쉽게 팔아 현금화할 수도 있다.
■ 채권투자 요령
채권투자는 은행(한국은행, 산업은행, 기업은행, 주택은행 등)의 채권을 해당 은행에서 사는 경우를 제외하고는 대부분 주식과 같이 증권회사의 창구를 통하여 거래가 가능하다. 다음은 채권을 사고팔 때 수익을 많이 남길 수 있는 방법이다.
▶채권을 살 때는 발행조건도 중요하지만 증권회사에서 금리를 몇 %로 샀느냐에 따라 수익이 결정된다. 채권금리는 발행금리와 상관없이 거래금리가 수시로 변동되며 특히 시장 특성상 발행금리보다는 항상 거래금리가 높게 형성되므로 유통시장(증권회사 창구)을 통하여 매입하는 것이 유리하다.
▶일반적으로 경기상승시, 통화긴축시, 인플레가 심할 경우, 자금시장 경색시, 채권공급물량이 많을 경우, 주식시장 활황시에 채권금리가 상승하므로 높은 금리에 살 수 있다.
▶동일한 조건이라면 표면금리가 낮은 채권을 매입하고 만기 직전에 다시 증권회사에 되파는 것이 이자소득세를 절감하는 방법이다.
▶채권투자를 처음 하는 사람은 채권을 매입하여 만기까지 보유해서 원리금을 상환받는 것이 좋으며, 이자를 3개월마다 지급받는 채권보다는 복리로 계산되는 채권을 선택하는 것이 좋다. 이자금액이 소액이면 소비해버릴 가능성이 높아서 재산을 모으는 데 별도움이 안 되기 때문이다.
▶소득이 수시로 있는 사람들은 채권투자를 할 때 매번 동일기간(예: 3년제)을 정하여 매입하는 것이 좋다. 금리의 오르내림에 관계없이 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
▶채권투자를 장기적으로 하여 일정한 노하우가 있으면 금리가 어떻게 변할 것인가를 예측하여 투자하는 방법을 강구한다. 예를 들어 중장기적으로 금리가 떨어질 것으로 예상되는 때는 단기채권을 반복하여 매입하는 것이 오히려 유리하다.
▶채권매매를 할 수 없을 때에는 증권회사의 소액채권저축이나 투자신탁회사의 공사채형 수익증권, 은행 등의 환매조건부채권이나 단위형 금전신탁(안정형) 등 간접투자방법을 이용할 수 있으나 직접투자보다는 상대적으로 불리하다.
부동산 투자
부동산 재테크 성공사례
■ 문의내용
93년 상담했던 건으로, 의뢰인은 교직에 근무하는 맞벌이 부부였다. 남편은 32세였고 결혼한 지 2년에 10개월 된 아들이 하나 있었다. 집은 보증금 3500만원에 전세로 살고 있었고, 가계의 월평균 소득은 245만원 정도, 매월 160만원 정도를 생활비로 지출하고, 저축은 월 85만원씩 계를 붓고 있었다.
총재산은 전세보증금 외 주식 500만원, 요구불예금 500만원, 다음달이면 타게 되는 곗돈 2000만원이었다. 이들 부부는 주식으로 운용하고 있는 돈과 요구불통장에 그냥 넣어 둔 돈, 다음달 타는 곗돈을 효율적으로 운영하여 5년 후에 30평 정도의 아파트를 마련할 수 있을지에 대해 상담을 요청하였다.
■ 상담내용
우선 5년 안에 내집을 마련하기 위해서는 현재의 재산현황을 파악하고 구입하고자 하는 아파트 가격에서 부족한 금액을 마련하는 전략이 필요하다.
당시 총재산은 전세금을 포함하여 6500만원이었고, 5년 후 32평 정도의 아파트가격은 당시 분양가격 1억3000만원에서 매년 물가상승률을 감안하면 1억8000만원 정도로 예상했다. 이 금액에서 현 재산 6500만원을 뺀 나머지 1억1500만원을 만들어야 하는 셈이다. 3000만원 정도는 대출로 충당해도 큰 무리가 없을 것이므로 8500만원을 추가로 만들어야 한다. 5년 안에 8500만원을 저축하기 위해서는 세금을 감안하지 않아도 매월 110만원 정도가 필요하다.
따라서 이 정도씩 저축할 수 있도록 우선 가계의 재산구성이나 저축방법을 살펴보고 다음과 같이 재테크를 재설계하였다.
이 부부는 매월 저축금액이 상대적으로 낮다. 매월 소득 245만원 중 저축액은 85만원으로 소득의 34.7%에 해당한다. 우리나라 도시근로자 평균 저축률보다는 높으나 맞벌이 부부로서는 다소 낮은 편이다. 일반적으로 1인 소득에 의존할 경우에는 매월 소득의 3분의 1 이상, 맞벌이 부부의 경우에는 부부 소득 합계의 2분의 1 이상을 저축하는 것이 바람직하다.
따라서 다시 수입과 지출을 고려해 철저한 생활계획을 세우고, 불요불급한 소비를 줄여 매월 30만원 정도를 추가 저축해야 한다. 결혼 직후부터 자녀가 취학하기 전까지가 저축할 수 있는 여력이 가장 많은 시기이므로, 생활하는 데 다소 불편함이 따르더라도 이 시기를 놓치지 말고 재산 증식에 힘을 기울여야 한다.
또한 지금까지 저축은 전부 계를 이용하였는데 사금융만 이용하는 재테크는 매우 위험이 크다.
많은 가계에서 목돈을 마련하는 방법으로 계를 이용하고 있다. 계는 강제저축효과로 목돈마련에 유리한 면이 있고, 은행저축보다 이자도 높은 편이다. 하지만 위험이 큰 저축방법으로 잘못되면 가계에 큰 부담을 줄 수도 있으므로 아주 가까운 친인척끼리 소액으로 하는 것 외에는 하지 않는 것이 바람직하다.
따라서 만기가 되면 다시는 들지 않도록 한다. 계를 타게 되면 곗돈은 세금우대가 가능한 적립식 목적신탁을 이용하여 굴려나가고, 매월 불입하던 금액은 은행을 통하여 불려나가는 것이 좋다.
500만원이란 목돈을 요구불예금에 예치하고 있는 것은 소비성향을 높일 수 있는 데다 상대적으로 수익도 낮아 바람직한 재테크가 아니다. 1개월 생활비 이상의 돈은 요구불예금통장에 예치하지 않는 것이 좋으며, 긴급히 자금이 필요하게 될 경우라도 예·적금 담보대출을 이용하면 큰 어려움이 없을 것이다.
또한 큰 금액은 아니지만 주식에 직접투자를 하고 있는데 주식은 기대수익이 높은 만큼 손해볼 가능성도 가장 큰 투자방법이다.
따라서 요구불예금과 주식투자자금은 공모주청약예금을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 공모주청약예금은 은행금리보다는 낮지만 확정금리를 받을 수 있고 기업공개시 공모주청약을 잘 활용하면 비교적 안전하면서 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.
또한 재테크를 할 때는 재테크 목표를 정하고 목적에 맞는 저축에 가입하는 것이 좋다. 내집마련을 계획하고 있으면서 아직 사전저축이 없으니 우선 청약통장에 가입해야 한다. 30평 정도를 원하고 있으므로 청약부금에 가입해 두자. 청약부금은 가입 후 2년이 경과하고 서울의 경우 300만원 이상이면 32평 정도의 아파트 청약 1순위 자격을 얻게 되며 아파트에 당첨되면 부족한 금액은 장기저리의 주택자금대출을 받을 수 있다.
내집마련은 5년 후로 계획하고 있지만 아파트를 분양받은 후 입주까지 보통 2년 정도가 소요되므로 3년 후에는 분양받는 것이 좋다. 지금 가입하여 매월 10만원 정도씩 납입하면 2년 반이면 1순위가 되므로 이때부터는 분양정보에 관심을 갖고 원하는 아파트가 나왔을 때 놓치지 않도록 해야 한다.
추가저축금액은 아파트에 당첨되면 계약금 및 중도금이 필요하므로 자금 소요시기에 맞출 수 있도록 저축기간은 3년 정도로 정하는 것이 좋다. 현재 3년 정도로 적당한 상품은 이자에 대한 세금이 하나도 없어 세후수익을 높일 수 있는 근로자장기저축이 있다. 근로자장기저축은 매월 50만원까지 납입할 수 있다.
계에 불입하던 85만원과 저축액을 늘린 30만원을 합한 115만원에서 청약부금에 가입한 10만원을 뺀 105만 중 100만원은 근로자장기저축에 부부 각각의 명의로 한도까지 가입하여 불입해 나가도록 하고, 나머지 5만원은 자녀를 위하여 차세대통장이나 교육보험에 가입해 교육비는 물론 자녀 성장 후 주택 구입에 도움이 되도록 한다.
이렇게 저축계획을 세우고 나면 저축액이 줄어들지 않도록 노력해야 하며, 매월 소득에서 먼저 저축하고 나머지 금액으로 생활해 나가는 선저축, 후소비 생활습관을 갖도록 노력해야 한다. 이러한 생활을 위해서는 월급통장에서 매월 자동적으로 적금통장으로 이체되도록 자동이체를 해놓으면 효과적이라고 조언했다.
■상담결과
이들 부부는 이러한 조언에 따라 수입과 지출을 고려한 생활계획을 다시 세우고 계획에 따라 꾸준히 노력하였다. 청약부금에 가입하여 1순위가 되자 아파트분양에 관심을 갖고 정보를 모으다가 96년에 만 35세가 지나면서 무주택우선공급대상자가 됐다. 당시 상당한 프리미엄이 예상되던 아파트에 당첨되어 큰 차질없이 작년에 입주하였다. 만기가 된 예금은 중도금 일정에 맞추어 장단기로 운용하면서 우선적으로 충당하고 부족자금은 대출조건이 가장 유리한 평화은행의 연 7.75% 저리대출인 근로자주택자금대출을 받아 충당하였다.
이 건은 보통 가정에서 내집마련을 이뤄가는 평범한 내용 같지만 적절한 시기에 생활 재설계 계획을 세우고, 재테크 목적에 맞는 상품에 가입하여 계획에 따라 철저히 실천하고, 분양계획 등 금융정보 취득에 남달리 노력했기에 목표를 달성할 수 있었다. 내집마련을 위한 재테크 전략은 일확천금을 노리는 투기적 투자보다는 내집마련이라는 목표를 정하고 생활계획에 따라 차근차근 실천해 가는 것이 중요하다고 생각돼 소개하였다.
부동산 재테크 기본 원칙
■ 부동산 투자시에는 재산의 특성을 잘 파악하라.
부동산은, 물가가 상승하여 돈의 실질가치가 떨어질 때는 부동산 가격도 자연히 상승하여 인플레 헤지 효과가 뛰어나다. 또한 주변에서 부동산투자로 성공한 사람을 많이 볼 수 있는 것처럼 잘만 투자하면 큰돈을 벌 수도 있다. 이처럼 부동산은 기대수익은 높지만 IMF 이후 가격폭락을 겪은 것처럼 안전성이 떨어지고 특히 돈이 필요할 때 현금화하는 환금성은 아주 낮다.
재산은 필요할 때 언제든지 현금화할 수 있는 것이 더욱 가치가 높은 것이다. 여기서 현금화할 수 있다는 것은 정상적인 가격으로 현금화할 수 있다는 것을 뜻하며, 정상가격보다 훨씬 낮은 가격으로 빨리 파는 것은 환금성이 높다고 하지는 않는다. 예를 들어 시가 5억원인 땅이 3억원에 팔린다고 해서 환금성이 높다고 하지 않는 것이다.
환금성이 중요한 이유는 재산이 많아도 현금이 별로 없거나 환금성이 떨어지는 부동산 등에 대부분 투자돼 있는 경우 긴급한 돈이 필요할 때 비싼 이자를 물고 대출을 받거나 급매로 처분해야 하고, 새로운 투자기회가 생겨도 투자할 수 없는 경우가 발생하기 때문이다.
부동산은 대개 환금성이 낮지만 종류에 따라 환금성에 차이가 많다. 대단위 단지 아파트는 상대적으로 환금성이 높은 편이다. 따라서 부동산 투자시에는 이러한 환금성을 고려하여 투자하는 것이 바람직하다.
특히 사업을 하는 사람들은 긴급자금이 필요한 경우가 자주 있으므로 유동성에 비중을 준 재테크 전략이 필요하다. 사업수행상 불가피한 부동산 외에 지나친 부동산 투자는 유동성이 떨어져 자칫 사업 탄력성을 줄일 수 있으므로 유의해야 한다.
■ 부동산투자는 3분법적 투자원칙에 따라 분산투자하는 것이 바람직하다.
예전에 우리나라 부동산은 계속 상승하고, 때론 폭등하여 사두기만 하면 자연히 올랐다. IMF 이후 부동산 가격도 떨어질 수 있음을 경험했지만 아직도 많은 사람들은 부동산투자에 미련을 갖고 있다.
그러나 냉정히 생각해 보면 우리나라의 부동산 가격은 외국에 비해 상대적으로 높은 편이고, 이제 주택보급률은 100%에 거의 육박하고 있으며, 정부의 그린벨트 해제, 남북관계 진전, 생산공장의 해외이전 등 토지의 공급확대로 예전 같은 폭등세는 기대하기 어렵다고 본다. 물론 부동산가격은 특정지역의 개발이나 경제여건 변화에 따라 크게 상승할 수도 있다.
따라서 부동산 투자는 가격상승에 대비하면서 주거안정을 동시에 이룰 수 있는 내집마련으로 대체해 가는 것이 바람직하다.
내집마련은 본인의 여건이나 교통, 환경, 발전 가능성 등 여러 여건을 감안하여 결정해야 하며, 3분법적 투자에 입각하여 내집마련을 이룬 다음에는 금융자산과 유가증권으로 투자하여 그 금액이 주택가격에 이를 때까지는 가급적 부동산 투자를 최소화하는 것이 좋다.
다만 이런 경우에도 현재의 부동산을 계속 보유하기보다 비슷한 금액 내에서 개발 가능성이 높거나 가격상승이 예상되는 부동산으로 교체해 가는 것은 괜찮은 방법이다.
■ 내집마련은 청약통장 가입부터
주택을 마련하기 위해서는 희망 주택의 형태와 규모를 먼저 결정한 후 계획을 세워 사전준비를 철저히 해나가야 한다. 내집마련에 가장 일반적인 방법은 아파트 를 분양받는 것인데, 아파트를 분양받기 위해서는 청약통장에 가입해야 한다.
주택 청약제도의 잦은 변경으로 많은 사람들이 매우 혼란스러워하고 있다. 특히 이러한 변경으로 내가 가진 통장이 쓸모가 없어진 것은 아닌가 의문을 갖고 있는 사람도 많다. 그러나 정부에서 추진하고 있는 청약제도 변경은 IMF 이후 크게 위축된 부동산 경기를 회복시키기 위한 방안으로 청약에 대한 각종 규제를 완화한 것이지, 청약제도를 없애려는 것이 아니다.
오히려 부동산경기가 좋아지면 청약통장으로 아파트를 구입한 사람들에게 혜택이 늘어난다고 볼 수 있다. 그러므로 투자가치가 높은 인기지역의 아파트를 마련하기 위해서는 청약통장이 더욱 필요해졌기 때문에 우선 청약통장에 가입하는 것이 필요하다.
청약통장은 국민주택을 분양받을 수 있는 청약저축과 민영주택을 분양받을 수 있는 청약예금, 청약부금이 있다. 청약저축은 국민주택기금의 지원을 받는 국민주택이나 주택공사, 도시개발공사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 주택을 분양받을 수 있는 통장으로 주공아파트나 임대아파트를 원할 때는 청약저축에 가입해야 한다.
청약부금과 청약예금은 민간 건설업체가 짓는 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 주는 통장이다. 이중 청약부금은 전용면적 25.7평 이하 민영주택을 분양받을할 수 있는 자격이 부여되는 중·소형 아파트를 희망할 때 적합한 적금식 통장이다. 청약예금은 청약대상 아파트 지역과 규모에 따라 예치금이 달라지는 일종의 정기예금으로 중·대형 아파트를 원할 때는 청약예금에 가입해야 한다.
이상으로 실례를 들면서 재테크 성공 원칙들을 제시해보았다.
다시 한 번 강조하지만 재테크에서는 부동산, 유가증권, 금융에 대한 3분법 투자원칙을 지켜나가는 것이 돈을 굴리는 최선의 지름길이다.
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